土地出让概况 - 上海市2025年第七批次商品住宅用地出让5幅土地 土地总面积13.99万平方米 规划建筑总面积23.71万平方米 成交总价111.16亿元 [1] - 杨浦区地块成交价27.36亿元 溢价率28.09% 楼面价92225元/平方米 [2] - 闵行区地块成交价5.46亿元 溢价率11.19% 楼面价36649元/平方米 [2][6] - 青浦区地块成交价2.70亿元 溢价率0% 楼面价15505元/平方米 [2][6] - 普陀区地块成交价52.4亿元 溢价率12.79% 楼面价79327元/平方米 [16] 市场参与主体 - 15位竞买人18家企业参与交易 包括招商蛇口 中国海外发展 保利发展 华润置地等央国企 以及三家民企和一家外资开发商 [3] - 浙江精工钢结构集团有限公司首次进入上海市场 以5.46亿元竞得闵行地块 [3][6] - 宇诚集团股份有限公司以底价2.70亿元竞得青浦地块 为今年成交总价最低宅地 [6][8] - 杨浦地块吸引9家竞买人 包括保利发展 招商蛇口 华润置地 中国海外发展等央国企 以及北京建工和新加坡星狮地产 [9] 区域市场表现 - 杨浦区N090601单元I4-01地块楼面价92225元/平方米 较去年11月相邻地块81960元/平方米上涨12.5% [9] - 杨浦区目前最高楼面价地块为保利发展6月竞得的95530元/平方米 [9] - 普陀区W060401单元地块楼面价79327元/平方米 刷新区域单价纪录 [16][18] - 普陀真如板块次新房均价约10万元/平方米 品尊国际成交价9.13-9.67万元/平方米 高尚领域成交价10.56万元/平方米 [20] 开发策略与市场趋势 - 非核心区小地块总价低（10亿元甚至5亿元以内） 底价拿地概率大 楼面价降低 为外来企业进入上海市场提供机会 [8] - 上海加快优质土地供应 侧重重点发展板块 土拍热度预计将传导至区域新房价格 [3] - 杨浦滨江南段区域汇集美团 哔哩哔哩等高端产业 复兴岛量子城市规划带来发展潜力 [11] - 保利海玥外滩序BUND98项目认购率248% 均价12.64万元/平方米 315套房源已售311套 [11]