核心观点 - 光大证券下调中国海外发展2025-2027年归母净利润预测至138.6/139.5/140.4亿元（原预测168.7/187.2/207.9亿元），主要因销售双位数下滑、短期毛利率承压及商业运营扩张需时 [1] - 维持"买入"评级，基于公司品牌优势、龙头地位、核心土储充裕及显著信用优势 [1] 销售表现与策略 - 2025年8月合约销售金额183.3亿元（同比-0.7%），销售面积88.9万平方米（同比+27.7%） [1] - 2025年1-8月合约销售金额1503.3亿元（同比-16.5%），销售面积666.9万平方米（同比-0.2%） [1] - 销售均价2.25万元/平方米（同比-16.3%），体现以价换量加速去化策略 [2] - 2025年上半年房地产开发板块结算收入779.6亿元（同比-4.97%） [2] 财务业绩 - 2025年上半年营业收入832.2亿元（同比-4.27%），归母净利润86.0亿元（同比-16.6%） [2] - 综合毛利率17.4%（2024年同期22.1%），销售费用率2.5%（同期2.4%），管理费用率1.3%（同期1.5%） [2] - 光大证券预测当前股价对应2025-2027年PE分别为10.1/10.0/9.9倍 [1] 商业运营发展 - 2025年上半年商业物业收入35.4亿元（写字楼17.0亿元、购物中心11.7亿元、长租公寓1.6亿元、酒店及其他5.1亿元） [3] - 写字楼续租率76.9%，购物中心成熟项目出租率96.2%，客流量同比+11.0% [3] - 首个商业资产封闭式基础设施REITs申请获深交所受理 [3] 财务状况与信用优势 - 截至2025年6月30日总借贷2274.5亿元（较2024年末减少141.2亿元），现金1089.6亿元，保持经营性现金净流入 [4] - 资产负债率53.7%，净借贷比率28.4% [4] - 2025年上半年总利息支出减少12.1亿元，平均融资成本2.9%维持行业最低区间 [4] 品牌与行业地位 - 开发品牌优势显著，率先发布"中海好房子LivingOS系统"引领行业标准 [2] - 销售金额1503亿元稳居行业前列，龙头地位稳固 [1][2]