项目概况 - 上海徐汇东安新村项目是上海史上最大的城市更新项目 涉及三宗涉住宅地块 总出让金额523.03亿元 用地面积15.93万平方米 地上计容面积60.05万平方米[1] - 三宗地块分别为徐汇区C030301单元125-31地块、127b-23地块和127b-24地块 其中127b-23地块规划建设5幢17-25层住宅楼共206户 由上海新枫安企业发展有限公司以83.5亿元竞得[1] - 项目定位为国际医创社区 是世界级医疗科创枢纽的重要组成部分 不仅改善板块居住条件 更是城市功能的迭代[10] 土地交易与股权结构 - 三宗地块通过协议方式出让 125-31地块总价341.35亿元 127b-24地块总价98.18亿元 127b-23地块总价83.5亿元[1][5] - 125-31地块和127b-24地块的股权及债权进行捆绑转让 交易对价总额154.78亿元 涉及新东安公司和新百安公司90%股权 资产净值合计76.73亿元 估值合计81.6亿元[5] - 中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资组成联合开发主体 通过股权交易获得125-31地块和127b-24地块开发权 两幅地块总成交代价405亿元 其中现金支付154.78亿元 其余为债权[6][7] 企业投资与战略布局 - 中海地产以81.53亿元收购新东安公司50.5%股权及相关债权和新百安公司30.5%股权 补仓上海核心地段土地储备[7][9] - 招商蛇口2025年前7个月在上海仅新增两宗地 此次通过联合开发加码徐汇滨江板块投资[3][10] - 中旅投资作为央企首次参与上海大型城市更新项目 强项是文旅地产开发与运营[7] 市场环境与行业趋势 - 头部房企在上海面临土地储备不足问题 中心城区核心地段地块数量有限 近两年上海豪宅热销导致去化速度快于拿地速度[4] - 优质土地储备成为房企销售额最重要保障 中海地产2024年在上海销售额超700亿元 但拿地仅耗资68亿元 2025年1-8月全口径销售额161.6亿元排名第四[4][8] - 东安新村两幅地块住宅货值预计达600亿元 是上海历史上最大的豪宅开发项目之一 其中125-31地块住宅货值近500亿元 127b-24地块住宅货值近150亿元[8] 项目开发规划 - 125-31地块为综合体地块 容积率4.38 限高195米 总住宅体量约27.3万平方米 楼面价12.41万元/平方米[5] - 127b-24地块容积率2.62 限高100米 总住宅体量约7.91万平方米[5] - 项目南邻西岸金融城 总建面约180万平方米 投资超600亿元 包含商场、超甲级写字楼、酒店及文化艺术场馆等业态[10]