文章核心观点 - 越秀房地产投资信托基金宣布一项资本重组计划，通过出售广州越秀金融大厦50%权益并对剩余部分进行内部重组，旨在实现“降杠杆、提分派、优结构”的战略目标 [1] - 此次操作被视为REITs主动管理的典范，通过组合拳为基金持有人创造长期价值，并增强在市场波动环境下的抗风险能力 [1][12][16] 交易核心标的与结构 - 交易标的是位于广州珠江新城核心区的68层甲级写字楼广州越秀金融大厦，该项目配有827个地下车位，2025年上半年经营收入为1.65亿元人民币，2024年全年为3.62亿元 [3] - 交易包含三个关键动作：以34.33亿元人民币向广州越秀发展集团有限公司出售50%股权；将剩余50%股权转让至基金非全资附属公司形成合营架构；配套进行再融资 [3][5][6] - 交易完成后，基金在该物业的实际实益权益降至49.495%，目标公司不再并表 [1][5] 财务影响：降杠杆 - 交易完成后，基金的借贷比率预计将从48.1%降至约41.2%，年利息支出有望显著下降 [7] - 出售事项所得款项净额预计约为23亿元，连同新银行融资提取的30亿元，总计约53亿元将全部用于偿还现有债务 [6] - 目标公司已获银行承诺提供不超过40亿元人民币的新融资 [6] 财务影响：增分派 - 通过利息支出的减少和合营分派的增加，每基金单位分派有望提升8.7% [9] - 分派提升具有可持续性，债务成本下降是永久性的，且基金通过保留49.495%权益继续享受该物业的长期现金流回报 [9] 战略与行业影响 - 出售完成后，基金来自办公物业的经营收入占比将从55%降至46%，资产组合更加多元化，降低了单一资产类别风险 [13] - 基金通过保留部分所有权，能把握写字楼资产未来增长潜力，此次交易优化了资产组合，提升了资产质量与运营效率 [14] - 交易对手方为关联方越秀集团，有助于实现资源优化配置与协同效应最大化 [14][15] - 交易后越秀房产基金仍将保持中国最大的资产组合，并在香港及新加坡上市的房产基金中按总资产规模计稳居前10 [14]