项目概况 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸" 总计容建筑面积358万平方米 预估货值约2200亿元 自2014年纳入城市更新计划后持续受业内关注 [5] - 项目分多期开发 一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成 包含3栋住宅和2栋公寓 其中住宅塔楼达74层 截至9月11日 一期共计2746套房源 已备案819套 已签认购书179套 期房待售720套 占比41.4% [6] - 项目地处深圳南山核心区 连接深圳湾 后海等四大总部基地 紧邻华侨城豪宅区 属稀缺资源 长期资产升值逻辑清晰 [16] 开发进展 - 一期住宅已达准现房状态 室内精装收尾 预计2023年底前交房 剩余房源以110平方米 125平方米户型为主 187平方米及顶层房源基本售罄 [6][12] - 二期地块已拆除完成 三期 四期地块仍有大量老房未拆除 尚未进入大规模施工阶段 计划调整规划 按深圳新规重新设计住宅与商业指标 [6] - 项目折后售价8.2万元/平方米起 [12] 资本合作与资金状况 - 2022年6月万科注资23亿元获得项目关联公司四达实业8%股权 资金定向投入三期 四期 享有该两期整体20%利润分派 [10] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口 绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购股权；若2025年12月31日前未取得所有开发许可证 万科有权退出 且利润分派比例可提至40%或年回报率调至24% [10][11] - 绿景中国地产2023年上半年流动负债605.7亿元 新增借款77.03亿元 一年内须偿还借贷29.14亿元 银行结余及现金仅3.425亿元 另有14.49亿元受限制银行存款 [11] 市场传言与接盘方猜测 - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股项目获得二三四期50%权益"的传言 称相关内容与事实完全不符 [1][7] - 业内分析接盘方需满足四大标准：百亿元级现金能力 政府拆赔协调默契 产品迭代力 金融拆解术 央国企因资金成本低和政商协调能力被视为最可能接盘方 [17][18] - 专家指出可通过商业地块REITs化 未拆地块股权作价引战投 远期资产提前整售等方式融资 并可利用"白名单"政策将拆迁贷利息压至4%以下 [13][14] 政策环境 - 2023年8月中共中央 国务院发布推动城市高质量发展意见 明确"稳步推进城中村和危旧房改造" 各地正酝酿细化支持政策 [19][20]