核心观点 - 2025年1-8月全国房地产市场整体仍处于调整期，主要指标如销售、投资、开工同比下滑，但部分指标同比降幅较2024年同期及全年有所收窄 [1] - 8月市场延续淡季行情，销售与投资降幅较1-7月有所扩大，土地市场成交规模缩量且出让金同比转负 [1][11] - 中央及地方层面近期密集出台支持政策，明确“止跌回稳”目标，旨在释放需求、缓解房企资金压力并推动市场预期修复，部分核心城市政策效果已初步显现 [20][21][22] 需求端：销售情况 - 销售面积：1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平方米，同比下降4.7%，其中住宅销售面积4.81亿平方米，同比下降4.7% [2] - 销售额：1-8月新建商品房销售额5.50万亿元，同比下降7.3%，其中住宅销售额4.84万亿元，同比下降7.0% [2] - 同比变化：销售面积降幅比2024年同期收窄13.3个百分点，比2024年全年收窄8.2个百分点；销售额降幅比2024年同期收窄16.3个百分点，比2024年全年收窄9.8个百分点 [2] 供应端：投资与开工 - 开发投资：1-8月全国房地产开发投资额6.03万亿元，同比下降12.9%，其中住宅开发投资额4.64万亿元，同比下降11.9% [5] - 施工面积：1-8月全国房屋施工面积64.31亿平方米，同比下降9.3%，其中住宅施工面积44.85亿平方米，同比下降9.6% [8] - 新开工面积：1-8月全国房屋新开工面积3.98亿平方米，同比下降19.5%，其中住宅新开工面积2.93亿平方米，同比下降18.3% [8] - 竣工面积：1-8月全国房屋竣工面积2.77亿平方米，同比下降17.0%，其中住宅竣工面积1.99亿平方米，同比下降18.5% [8] 土地市场 - 8月成交情况：根据中指数据，8月300城住宅用地成交规划建面同比下降25.6%，降幅较7月扩大10.6个百分点 [11] - 土地出让金：8月300城土地出让金同比下降31.1%，主要因核心城市土拍较少，仅深圳、南通出让金超百亿元 [11] 房企资金来源 - 到位资金总额：1-8月房地产开发企业到位资金6.43万亿元，同比下降8.0% [12] - 国内贷款：1-8月国内贷款1.02万亿元，同比增长0.2%，占比15.9% [13] - 利用外资：1-8月利用外资18亿元，同比下降11.5% [14] - 自筹资金：1-8月自筹资金2.30万亿元，同比下降8.9%，占比35.7% [15] - 定金及预收款：1-8月定金及预收款1.88万亿元，同比下降10.5%，占比29.3% [16] - 个人按揭贷款：1-8月个人按揭贷款8857亿元，同比下降10.5%，占比13.8% [17] 近期政策动态 - 中央层面：8月18日国务院会议再提房地产，明确“止跌回稳”政策目标，强调“多管齐下释放改善性需求” [20] - 财税支持：8月22日财政部、税务总局公告，支持符合条件的房企申请退还新增留抵税额的60%，以缓解资金压力 [20] - 发展新模式：8月28日《关于推动城市高质量发展的意见》提出系统推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [20] - 地方优化：8月北京、上海优化限购政策（如五环/外环外不限套数），上海取消首套与二套利率区分，苏州取消限售，多地优化公积金政策 [21] - 深圳新政：9月5日深圳分区优化限购，贷款利率不再区分首套与二套，新政后首周（9.8-9.14）二手住宅成交套数环比增长19%，同比增长28% [21] - 专项债券：山东、浙江等多地发行超360亿元专项债券，用于收回收购闲置存量土地 [21] 行业展望 - 政策方向：预计各地将围绕“稳市场”主线，加快落实支持政策，如推进“好房子”建设、支持城中村和危旧房改造，以释放潜在需求 [22] - 宏观环境：宏观政策预计延续宽松基调，叠加美联储降息预期升温，国内货币政策有望进一步打开 [22] - 市场走势：进入“金九”传统旺季，房企在核心城市有望加快推盘，新规项目入市或带动改善需求释放，市场活跃度可能阶段性回升 [22] - 二手房市场：核心城市在政策及“以价换量”带动下，成交周期、议价空间有望改善，楼市情绪或好转 [22]