项目概况与现状 - 绿景白石洲项目为深圳旧改"巨无霸"，总计容建筑面积358万平方米，预估货值约2200亿元，自2014年纳入城市更新计划后持续受业内关注 [1] - 项目一期绿景白石洲璟庭由6座建筑组成（3栋住宅、2栋公寓），其中74层塔楼住宅为超高层业态，截至9月11日，2746套房源中已备案819套、已签认购书179套，期房待售720套（占比41.4%） [2] - 一期住宅处于准现房状态，室内精装收尾，预计2023年底前交房，剩余房源以110平方米、125平方米户型为主，187平方米及顶层房源基本售罄 [2] - 三期、四期地块仍有大量未拆除老房，未进入大规模施工阶段，部分房屋外立面覆盖宣传帆布 [2] 资本合作与协议条款 - 万科于2022年6月以23亿元注资项目关联公司四达实业，获得8%股权，资金定向投入三期、四期，并享有该两期整体20%利润分派 [4] - 协议设置对赌条款：若2025年9月30日前未取得开发贷款或出现资金缺口，绿景需以23亿元本金加12%复合年回报回购万科股权；若2025年12月31日前未取得四项开发许可证或双方未达成开发共识，万科有权退出且回购条款触发时利润分派比例可升至40%或年回报率调至24% [5][7] - 中信城开发布声明否认"拟120亿元入股获得二三四期50%权益"的市场传言，强调相关内容与事实完全不符 [1][3] 企业财务状况 - 绿景中国地产（港股上市平台）2023年上半年流动负债达605.7亿元，新增借款77.03亿元，一年内须偿还借贷约29.14亿元，而银行结余及现金仅3.425亿元，另有14.49亿元受限制及抵押银行存款 [8] - 企业十多年前介入白石洲旧改后几乎押上全部家当，资金压力显著 [8] 开发策略与行业动向 - 项目二期已拆除完成，三期、四期计划调整规划以符合深圳新规，重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发 [2][12] - 业内人士分析央国企接盘概率较大，因其资金成本更低且擅长复杂政商关系协调；地方城投平台也可能介入 [12] - 接盘方需满足四大标准：百亿元级现金储备、政府拆赔协调能力、超大体量产品迭代力、2200亿元货值金融拆解能力 [13] - 行业专家提出项目可通过商业地块REITs化、未拆地块股权作价引战投、远期资产提前整售等方式盘活，并可利用"白名单"政策窗口将拆迁贷转为政府背书专项借款（利息压至4%以下） [9] 政策与市场环境 - 2023年8月中共中央、国务院发布推动城市高质量发展意见，明确"稳步推进城中村和危旧房改造"，各地酝酿细化支持政策 [14] - 项目地处深圳南山核心区，连接深圳湾、后海等四大总部基地，紧邻华侨城豪宅区，长期资产升值逻辑清晰 [11]