行业现状与市场数据 - 全国二手房价格已连续30余月下滑，2025年8月百城二手房价格同比跌幅达7.34% [1] - 全国平均房价累计跌幅已超过30%，环京区域如涿州、燕郊等地跌幅直逼60% [1] - 房地产市场已步入漫长的调整周期，当前仍处于寒冬，房价持续下跌态势未扭转 [1] 政策环境 - 除少数一线城市核心区域外，绝大多数城市已全面放宽或取消限购 [3] - 银行将首套房贷利率降至3.2%的历史低位，并将首付比例压缩至15% [3] - 许多城市上调了住房公积金贷款额度，税务部门也降低了契税和增值税 [3] 供需基本面分析 - 住建部数据显示，中国目前拥有约6亿栋房屋，按每栋住10人计算，存量足以容纳60亿人口 [4] - 每年还有数千万套新增商品房入市，供应量巨大 [4] - 调查显示，高达96%的家庭已拥有至少一套房产，41.5%的家庭拥有两套或以上，刚性需求趋于饱和 [6] 人口结构变化 - 截至2024年底，中国60岁及以上老年人口已突破3亿，预计2035年将超过4亿 [7] - 年轻人口数量持续萎缩，90后约1.75亿，00后约1.45亿 [7] - 老龄化加剧，老年人口大多已拥有房产，年轻一代面临继承父母财产或不婚不育的选择，进一步削弱未来刚性购房需求 [7][10] 房价合理性评估 - 上海、深圳等一线城市房价收入比高达40倍，意味着居民需不吃不喝40年才能购房 [9] - 二三线城市房价收入比普遍在20-25倍之间 [9] - 高企的房价泡沫依然普遍存在，未来房价将逐步回归与当地居民收入水平挂钩的合理区间 [9][12] 核心观点与未来展望 - 文章核心观点认为，2025年不买房，五年后更可能因审慎观望而庆幸，而非懊悔 [3][12] - 支持该观点的三大理由包括：巨大的供需失衡已成事实、老龄化社会改变供需格局、房地产市场已开启长期深度调整 [3][4][7][10] - 未来房价仍有可观调整空间，走势将呈现分化，前期跌幅较大的城市跌势或缓和，而房价基数高、跌幅不明显的一线城市核心区域可能面临“补跌”风险 [12]