专项债政策与规模 - 2025年国务院大幅提升新增专项债限额至4.4万亿元，较此前4万亿元以下的限额增加超过5000亿元，增幅13%，创近六年最大增幅 [3] - 2025年重启土地储备类专项债，增量资金明确用于房地产稳市场相关领域，如土地收储和收购存量商品房等 [3] - 2025年前7月地方专项债实际发行规模约2.8万亿元，年内尚有约1.57万亿元限额未使用，乐观预计年内还将发行1.7万亿元 [6] - 2025年二季度以来，明确投向房地产类的专项债发行规模为3549亿元，占比高达43%，而2024年单月最高占比仅20% [13][14] 专项债对房地产市场的具体影响 - 专项债通过土地收储优化库存结构，前7月计划收储土地4942亿元，但实际发行土地储备专项债仅2639亿元，其中明确用于土地回收的不足700亿元，大量计划有待下半年落实 [1][9] - 保守估算2025年地产专项债增长超6000亿元将拉动8700亿元增量新房交易，约占2024年成交总额的9% [2][17] - 专项债支持路径包括土地收储、城中村改造和保障房建设，三类合计占比较2024年提升15.5个百分点，预计获得融资将较2024年增加6800亿元 [12][17] - 部分三线城市如廊坊、岳阳专项债规模达新房成交额40%以上，预计长期将带动新房销售速度提升超50%，缓解库存压力 [2] 专项债的资金投向与区域分布 - 土地储备类专项债增长迅速，2025年前7月发行2639亿元，较2019年同期增长10%，预计2025年将合计发行5700亿元，后5个月还将发行3000亿元 [9] - 城中村改造和保障房项目融资金额大幅上升，保障房专项债占比为2024年的2倍，城中村改造占比为2024年同期的2.8倍 [12][17] - 超10亿元地产类专项债的城市多位于胡焕庸线以东、山海关以南，约四成集中于华东区域，与人口分布高度吻合 [2][20] - TOP10城市合计获得房地产专项债融资2144亿元，占全国发行总量的41%，北京以823亿元居首，是唯一超500亿的城市 [2][20][22] 重点城市案例分析 - 北京专项债规模823亿元，其中保障性安居工程占比高达77%，城中村改造类项目融资309亿元，占全国城中村项目融资的一半以上 [22] - 上海专项债规模477亿元，土地储备类发行量占比高达97%，年内68个土地储备类项目获得融资合计462亿元 [22] - 杭州专项债规模196亿元，土地储备类占比85%，宅地平均溢价率达35%，居一二线城市之首 [23] - 三四线城市房地产类专项债发行规模达到2562亿元，占比最高达到50%，一线城市发行规模1436亿元，二线城市发行1120亿元 [25]