新房得房率市场现象 - 近一年多以来，商品房市场最火热的卖点是“卷得房率”，出现“零公摊”、“得房率超100%”等营销口号，超高得房率成为部分新房热销的重要原因之一 [1] - 部分开发商通过变相“偷面积”行为来提高得房率，常见手法包括阳台违规改造、设备平台“偷梁换柱”、降低飘窗高度、挤占公共空间提升室内面积等 [1][6] - 市场上部分项目宣传的高得房率存在数据泡沫，例如将电梯厅等空间计入套内面积，长沙某楼盘138平方米户型宣称得房率高达123%，其中包含8.84平方米的电梯厅 [7] 地方政府规范政策动向 - 成都市于9月15日发布《〈成都市城市规划管理技术规定（2024）〉的补充规定》，将阳台、飘窗、入户花园等附属空间的水平投影面积占比上限，从原规定的每套住宅套型建筑面积的20%调整至项目住宅计容建筑面积的30% [2] - 成都新规将此前无面积限制的“入户光厅”（开敞式电梯前室）及外廊、空腔等空间首次纳入30%的限额管控范围，旨在抑制其无序扩张，政策初衷是对楼盘赠送方式泛滥进行规范 [2][4] - 广州市于2023年允许扩大阳台面积容积率后，部分项目得房率达到125%～130%，但自今年6月起开始规范，包括严格界定飘窗、规范天井位置、40米以上楼层花池半计容等，以封堵变相增加使用面积的行为 [4] 行业影响与市场反应 - 高得房率新规项目一度普遍热销，但随着同类产品增多，单纯靠得房率已难以确保销售流量，武汉某得房率97～98%的高铁TOD项目开盘去化率仅18% [8] - 热销的新规产品需具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势，新规住宅市场竞争正持续加剧 [8] - 高得房率新盘对旧规产品和二手房市场冲击明显，也制约了部分新房项目的售价 [9] 行业未来发展方向 - 行业专家指出，高得房率只是打造“好房子”的品类之一，未来住宅发展应转向注重项目整体品质与可持续发展，全方位提升层高、楼板厚度、墙体寿命、电梯设置、隔音降噪等底线标准 [1][8] - 政策核心是引导开发商加强住宅公区建设，包括风雨连廊、架空层、社区展示面等，这对未来居住体验的增强以及二手房价值稳定有支撑作用 [9] - 行业协会如长沙市房地产交易行业协会已发布通知，征集规范“得房率”宣传工作，以引导企业从片面追求高得房率转向注重整体品质 [7]