一线城市新房与二手房价格走势分化 - 8月一线城市新房销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降1.0% [1] - 二线城市新房价格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.6%，降幅更为明显 [1] - 北京二手房价格连续5个月下跌，上海、广州连续下跌4个月，深圳连续下跌6个月，广州8月同比下跌6.2% [1] - 上海新房价格因核心区供应新地块已连续38个月环比上涨，但二手房整体价格同比下跌2.6% [1] 新房市场韧性及结构性变化 - 新房市场因供给结构调整更快，核心区房子好卖，开发商多开核心区项目，使一线城市市场更有韧性 [1] - 供给结构快速转变打破统计数据连续性，导致房价和成交量数据局部失真，表面新房价格下降不多甚至上涨 [6] - 一线城市新房市场经历小房企、民营房企产能出清及郊区市场结构性下滑，构成房价韧性重要因素 [6] - 8月一线城市新房价格降幅现收窄迹象，企稳信号与政策持续发力相关，如放宽外围限购、降低房贷利率 [9] 房企格局与资金状况 - 土地市场集中度提升，2025年1-8月TOP10房企新增货值占百强房企总量70% [5] - 2025年1-8月房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8%，降幅比去年同期减缓12.2个百分点 [8] - 2025年前8个月房企房屋新开工面积39801万平方米，同比下降19.5%，为5年前同期28.4% [8] - 重点城市主流房企资金压力开始减弱，企业降价清库存压力整体得到缓解 [8] 土地市场与房企投资动态 - 北京2025年上半年成交宅地22宗，中建系斩获7宗，占比近三分之一 [6] - 新增供给向大房企集中导致区域性供给垄断，投资策略趋同使新房市场走向高端化 [6] - 2025年前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元，同比增长31%，投资强度为32.5%，较去年全年上升6.8个百分点 [8] - 房企积极补仓核心城市，土地市场回暖，新房销售规模筑底步入尾声 [8] 二手房市场特征与个人杠杆 - 二手房市场供给分散，买卖双方充分竞争，供需博弈决定长期走势，价格下拉惯性更大 [4][11] - 个人房源供给分散化加剧比价效应，容易产生踩踏，个人买家怕买贵倾向选择最低价成交 [12] - 2025年前8月人民币贷款增13.46万亿元，住户中长期贷款（房贷）增1.08万亿元，仅占新增贷款8.02% [12] - 2025年上半年国有六大行个人住房贷款合计减少1078.33亿元 [13] 市场潜在支撑与制约因素 - 高盛预测2026年需额外售出约2.1亿平方米房子才能使市场止跌回稳，可能需2000亿-6000亿购房补贴 [16] - 中国家庭在抵押贷款新增总额/净额方面有超过50万亿至20万亿人民币提升空间，足以支撑65万亿新房销售量 [16] - 一线城市55%户籍家庭拥有约1.5倍住房供给比，45%非户籍家庭仅有0.1倍住房供给比，制约市场回温 [16] - 北京等城市租金价格出现明显下滑，2025年8月每平米平均租金与每套平均租金环比均有所下跌 [14]