市场表现 - 上海二手房市场“金九”销售旺季表现平淡，9月过半成交量仅为9804套，未现明显起色 [1] - 9月上海二手住宅价格环比下跌0.80%，整体市场呈下行趋势 [1] - 上海二手房挂牌量已逼近39万套大关，大量房源涌入导致供需关系失衡 [3] 市场情绪与预期 - 市场呈现“买涨不买跌”心态，经济前景不明朗及房价上涨预期打破导致买家普遍持看跌心态，观望情绪浓厚 [3] - 网络上大量房地产负面信息加剧买家犹豫心理，卖家越急售，买家越期待更低价格 [3] - 买卖双方价格认知存在分歧，买家认为降价不足，急售业主则感觉已是割肉出售，市场缺乏回归理性的价格拐点共识 [3] 政策影响与短期波动 - 上海楼市政策有所松绑，处于政策窗口期，购房资格放宽理论上将创造更多成交机会 [3] - 政策放松后市场活跃度有所提升，8月底上海二手房成交量曾出现短期明显增长 [3] - 从长远看，政策放松可能带动市场成交量一定程度的回升 [3] 需求结构 - 刚需和改善性购房是当前市场主力，包括年轻人首套房需求以及通过置换改善居住条件的需求 [5] - 置换需求对房屋品质、小区环境、周边配套要求更高，高品质房源的市场需求可能进一步增加 [5] 价格与价值驱动因素 - 当前房价可能进入平稳状态，具体成交表现高度依赖地段、未来潜力和房屋本身条件 [3] - 由于房价多年上涨与大多数收入水平不匹配，市场对房价已失去理性认知 [3]