政策核心调整 - 国家外汇管理局发布通知，深化跨境投融资外汇管理改革，核心内容包括将港澳居民购房结汇支付便利政策从粤港澳大湾区试点推广至全国，并缩减资本项目外汇收入使用的负面清单，取消其不得用于购买非自用住宅性质房产的限制 [1] - 政策旨在解决境外购房者长期面临的“付款难题”，允许其凭购房合同或协议先行办理结汇支付手续，后续再补交购房备案证明，完成流程闭环 [1] - 企业端可更灵活使用外汇资金，除购买办公用房、员工宿舍等经营性房产外，还可进行基于自身发展策略的商业地产投资，对盘活存量资产意义重大 [1] 政策目标与官方定调 - 官方明确政策调整是基于国内房地产市场形势变化及行业宏观调控措施优化，旨在适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展 [2] - 政策本质是精准激活市场需求的工具，核心目标是优化跨境资金管理、满足境外个人自住等合理住房需求，而非住宅炒作的信号 [2][3] - 政策享受便利的前提是境外个人仍需符合房地产主管部门和各地的购房资格条件 [2] 市场环境与约束机制 - 当前北京、上海等核心城市的购房资格约束仍未放松，例如上海外环内仍执行沪籍家庭2套、非沪籍1套的限购政策，北京、深圳等城市亦设有社保年限、户籍等限购门槛 [2] - 房地产供求关系已发生根本性逆转，不动产流动性显著减弱，外资难以通过短期买卖获利，热钱炒作土壤已经消失 [3] - 在“房住不炒”总基调下，政策通过限购约束、用途监管、供需调节等多重机制，确保外资有序进入市场，避免市场过热 [2][3]