成都市住宅新规与土地市场动态 - 成都市拟调整住宅建筑规范，规定阳台、飘窗等附属空间的水平投影面积不得超过项目住宅计容建筑面积的30% [1] - 新规落地后，主城区成华区与金牛区相继推出涉宅用地，四宗地成交价均较为温和 [1] - 业界分析认为，新规将增加面向普通改善客群的项目供应，同时强化普通住宅与高端住宅的分层差异 [1] 普通改善市场供需分析 - 数据显示，成都中心城区110-140㎡普通改善市场供需严重失衡，300万以内产品的供求比例仅为0.58，远低于市场平均水平 [1] - 随着新地块逐步开发入市，普通改善市场供需紧张的局面有望得到改善 [1] 金牛区金周路79亩地块分析 - 地块由金浦汇建设（成都轨道城市投资+金牛国投）以底价12100元/㎡楼面价竞得，为TOD项目用地 [1][5] - 地块容积率2.0，合计约79亩，将续接区域改善住房供给缺口，适配板块2.3-3.4万/㎡在售均价与250万-450万元总价定位 [3][5][6] - 地块配套成熟，近地铁2号线与规划9号线，邻茶店子小学、七中万达等名校，靠近中海国际购物公园 [6] - 对比今年5月同区域14600元/㎡成交的地块，此次成交价更具性价比，为未来开发留出合理利润空间 [8] 成华区槐树店19.2亩地块分析 - 地块由龙湖以15800元/㎡楼面价竞得，起拍价为15000元/㎡ [1] - 地块位于万象城东核心辐射圈，配套优质，东侧紧邻成都市双林小学御风分校，南侧为成都市体育运动学校 [10][13] - 地块具备“小地块+快开发”特性，开发周期短，契合市场对快速落地优质产品的需求 [15] - 龙湖此次拿地是继东客站地块及云河颂项目后，再次布局成华核心区，未来有望借助新规为区域带来高品质改善产品 [15] 成华区二八板块97.5亩地块分析 - 地块由成华旧改&四川华西以底价10800元/㎡楼面价竞得，起拍价10800元/㎡ [1][17] - 地块容积率3.0，地处中环路南侧、地铁八里庄站东侧，与在建合信K101项目仅一街之隔 [17] - 地块有严格回购要求：需回购66510㎡商品住宅（单价20000元/㎡）及4000㎡办公房屋（单价12500元/㎡） [20] - 地块需保留14453平方米工业遗产建筑及附属设施并无偿移交，并设置不低于1200平方米辅助用房无偿移交 [20] - 地块所在区域成熟，北侧有华润置地中环天宸等在售项目，今年6月中铁建曾以14300元/㎡楼面价拿下该板块106亩土地 [20] - 该地块出让将与前期项目形成互补，完善区域商业与居住配套，提升板块整体价值 [20]