核心观点 - 马云2017年“房价如葱”的预测正在应验 国内房价已进入长期下跌通道 预计2026年仍将延续此趋势 [1][3][4][10] 房地产市场趋势 - 2021年下半年起房地产市场进入长期调整 二三线城市房价率先下跌 2023年上海 深圳等一线城市房价也出现明显调整 [3] - 国内平均房价从历史最高位跌幅已超过30% 部分三四线城市如鹤岗 阜新 铁岭等地房价跌至几万元或十几万元一套 [3] - “房价如葱”的核心是房价逐步与当地居民收入挂钩 使多数家庭能轻松实现住房梦 [3] 影响房价的三大信号 - 信号一：中国进入老龄化社会 60岁以上老年人口在2024年已突破3.1亿 预计2035年将突破4亿 [4][6] - 老年人口增加且拥有自有住房 而年轻人口减少 90后人口1.75亿 00后人口1.45亿 导致未来购房需求大幅萎缩 [6] - 信号二：房地产市场长期供大于求 存量房有6亿栋 足以容纳30亿人居住 同时每年仍有上千万套新增商品房入市 [8] - 房价下跌导致投资和改善型购房需求观望 进一步加剧市场供过于求的局面 [8] - 信号三：保障房将加快入市 未来5年计划提供600万套保障房 平均每年120万套 [10] - 保障房价格远低于周边商品房 将分流商品房市场的需求 增强房价下行压力 [10] 市场展望与建议 - 预计2026年房价将继续下跌 最终回归至合理价格区间 [4][10] - 建议购房者等待房价跌至与当地居民收入接轨的合理区间后再出手 [10]