房地产市场整体表现 - 全国商品房销售面积和销售金额在2025年第一季度分别同比下滑16.8%和19.3% [1] - 房价指数已连续七个季度呈现下跌态势 [1] - 全国范围内有超过200万套房产因断供流入市场，较2023年同期激增57% [1] 断供现象分析 - 三四线城市的断供率高达6.8%，是一线城市的3.7倍 [2] - 80平方米以下小户型的断供率高达8.3%，商住两用房的断供率飙升至12.7% [2] - 断供主要来源为因学区政策变动购房的家庭、租金收益不及预期的投资者以及收入下降无力还贷的年轻人 [3] 行业参与者观念与策略转变 - 高达67%的潜在购房者表示购房首要考量是自住需求，仅15%的人仍将房产视为投资首选 [4] - 自2024年以来，全国已有超过500家中小型房企宣布破产或进行重组 [4] - 开发商将70%的资源投入到存量房改造和租赁市场，行业从粗放式扩张转向精耕细作 [4][6] 市场分化与未来趋势 - 未来几年，一二线核心城区优质房产价格有望保持稳定，三四线及非核心区域房价仍有10%至20%下行空间 [6] - 2025年上半年，北上广深核心区域房价仅下跌2.3%，而三四线城市平均跌幅高达11.7% [6] - 房地产市场步入高质量发展新阶段，近七成年轻购房者更看重社区环境、智能化及物业服务 [12] 开发商经营策略调整 - 2025年第一季度全国房地产新开工面积同比下降28.5%，而既有建筑改造项目逆势上扬36.7% [4] - 开发商纷纷寻求转型，将目光投向城市更新、养老地产、租赁住房等多元化发展领域 [4] 购房者行为与应对策略 - 市场已进入买方市场阶段，相比五年前，同等条件下购房成本已降低25%至30% [8] - 46%的多套房产持有者计划在未来一年内出售非核心区域房产，转而保留或增持核心区域优质资产 [8] - 位置优越的房产在市场下行期跌幅远低于周边区域，跌幅可低至40%以上 [9]