文章核心观点 - 养老设施不动产投资信托基金（REITs）的推出是公募基金行业服务国家积极应对人口老龄化战略的重要金融创新，旨在破解养老产业融资难题，引导社会资本参与，并推动行业向专业化、市场化转型 [1][3][7] - 养老设施REITs目前处于“政策落地-项目储备-标准磨合”的培育阶段，面临资产合规、机构认知及运营能力等多重挑战，但其发展路径在顶层政策引领下正日益清晰 [6][7] - 公募基金行业将通过养老设施REITs这一工具，连接社会资本与养老产业，为投资者提供分享产业发展红利的机会，并助力构建养老资产投资的良性循环机制 [7][8] 政策背景与支持 - 2024年7月，基础设施领域不动产投资信托基金项目常态化发行的通知首次将养老设施项目纳入发行范围，标志着养老服务领域与资本市场开始深度对接 [1] - 2025年1月，《关于深化养老服务改革发展的意见》首次以党中央、国务院名义将养老设施REITs纳入国家战略框架 [3] - 2025年，中国证监会及国家发展改革委相继出台政策，提出推动资本市场满足多元化养老金融需求，并探索养老设施作为基础资产发行REITs，形成政策接力 [3] 养老市场供需格局 - 截至2024年末，中国60周岁以上人口为3.1亿人，占全国人口22%，已进入中度老龄化社会 [1] - 2015年至2024年间，养老机构数量从11.6万个增至40.6万个，增幅高达250%，但同期养老床位数量仅从672.7万张增长至799.3万张，增幅为19%，形成机构多、床位少的格局 [2] - 截至2024年末，每千名60岁以上老年人仅拥有25.8张养老床位，养老服务设施远未满足日益增长的养老需求 [2] 养老设施REITs的发行条件 - 养老项目需依法登记并在民政部门备案，项目权属清晰，底层资产完整 [4] - 项目运营收益良好，运营时间原则上不低于3年，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元 [4] - 发起人需具有较强的扩募能力，拥有首发规模2倍的可扩募资产，且项目近3年未出现重大运营问题或合同纠纷 [4][6] 当前发展面临的挑战 - 养老机构对REITs的认知尚处于培育阶段，部分机构为非营利法人，需改制为公司制企业才能满足收益分配要求 [6] - 养老行业参与主体以中小机构为主，其床位数量、收入规模及专业运营能力有待提升 [6] - 存量养老设施多存在土地性质复杂等问题，需通过补办手续或规划调整以满足REITs发行要求 [6] 行业影响与发展前景 - 养老设施REITs有望缓解养老机构的资金瓶颈，激活社会资本参与积极性，构建良性循环机制 [7] - REITs对现金流稳定性、资产合规性和信息披露的严格要求，将推动养老机构提升运营效率与服务品质，加速行业转型 [7] - 公募基金行业将凭借其专业优势，帮助投资者分享养老产业发展红利，获得“现金流+资产增值”的双重收益 [7] 公司战略与举措 - 中航基金将系统化构建养老设施REITs项目全周期服务机制，针对不同发展阶段的养老机构实施差异化服务策略 [8] - 公司将在项目前期深度参与培育、筛选与申报，发行后着力提升存续期运营管理能力，并强化投资者教育与信息披露工作 [8]