行业背景与市场动态 - 保租房公募REITs市场快速发展，2025年上半年队伍壮大至八单，形成扩募与首发并行态势 [2] - 经济基本面承压、债券收益率上行、股市上涨分流资金等因素导致REITs普遍回调，但保租房REITs因出租率与租金收入稳定而表现相对稳健 [1] 华润有巢REIT 2025年上半年财务表现 - 基金合并层面实现收入3928.83万元，同比微降0.07%，但净利润同比增长38.67%至578.38万元，EBITDA同比增长4.84%至2578.68万元 [1][3] - 经营活动现金流净额为2385.37万元，较去年同期的2132.37万元有所增长，现金流表现稳健 [5] - 2025年上半年实施两次利润分配，实际分配金额2442万元，单位实际分配金额0.0488元，高于可供分配金额 [3] - 按上市募集规模计算的简单年化分派率为4.06% [4] 底层资产运营状况 - 两大底层资产期末出租率保持高位，有巢泗泾项目出租率达96.52%，有巢东部经开区项目出租率达95.25%，较上年同期均有所提升 [1] - 底层项目公寓整体出租率同比提升1.75个百分点至95.87%，但整体租金单价同比下滑2.26%至2.16元/平方米/天 [6] - 有巢东部经开区项目商业租赁面积出租率同比大幅提升20.25个百分点至83.5%，商业租金提升3.27%至3.16元/平方米/天 [8] - 两项目的综合租金收缴率高达99.80%，稳定现金流水平 [8] 公司战略与发展规划 - 公司定位为行业领先的出租运营加资管平台，具备运营加资管一体化优势，公募REITs助其打通“投融建管退”资管闭环 [2] - 积极推进扩募工作，拟装入位于上海的有巢马桥项目，目前处于答反馈阶段 [1][9] - 管理层认为周边新增竞品项目与基金底层资产存在差异，暂未对经营造成明显影响 [9]