政策调整核心内容 - 上海市于8月25日由六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（沪六条），涉及住房限购、公积金、住房信贷、税收等六项调整 [1] - 政策核心调整包括外环外区域取消限购、非沪籍单身购房条件放宽，外环成为上海房市未来调控的新锚点 [1] - 非沪籍居民家庭和单身人士在沪连续缴纳社保或个税满3年及以上，可在上海外环内限购1套住房 [5] 中建二局上海市场布局 - 中建二局于2021年正式进入上海市场，初期投资集中于临港、嘉定新城等外环区域 [2] - 2021年公司完成投资额165.4亿元、回款127.4亿元，新增土储货值248.4亿元 [3] - 2024年公司旗下中建玖合全口径销售额131.82亿元，其中上海市场销售额61.85亿元，占比46.92%，略高于北京大本营 [3] - 公司首次进入上海中心城区，于2023年9月以底价63.6亿元中标上海静安区地块，项目总投资93亿元，为公司在静安区的“首秀” [2] 中建玖上琅宸项目详情 - 项目位于上海静安大宁板块，总建筑面积15.4万平方米，规划9栋12-24层住宅楼及1栋办公楼，涉及446户 [2] - 项目于2024年9月中旬取证并开启认购，首推140套房源，均价14.68万元/平方米，4日累计认购超185组，认购率达到143% [2] - 项目成交楼面价为6.83万元/平方米，地块商住比例约为办公21%，住宅79% [2] 新政对市场及项目的影响 - “沪六条”最核心的外环外不限购政策主要利好远郊板块，中建项目所在的静安大宁区域位于内中环间，属于严格限购区 [5] - 新政通过释放政策信号、降低购房成本、扩大非沪籍客群，间接改善上海整体房产市场预期，推动外环内外销售回暖 [5] - 但由于项目总价较高且位于限购区，其与外环外项目相比热销可能性仍有所局限 [5] 行业对比与公司经验 - 市场将中建项目与大宁金茂府对比，后者在2015年以约7.5万元/平方米单价售出582套，销售额50.83亿元，目前单价区间为11万-16万元/平方米 [6] - 中建二局在2020年进入上海市场后未有类似市中心改善盘操盘经验，但其在中心区域发展动作频频，如2018年中标静安区上海火车站北广场C1地块商办项目（合同额10.4亿元） [7] - 公司于2023年承建黄浦区508-514街坊地块旧城区改造一期工程项目，涉足市中心旧改 [7]