核心观点 - 上调恒基地产目标价26.2%至32.68港元 评级升至买入 [1] - 美联储降息及北部都会区政策将提振香港房地产公司 [1] - 降息进程持续将降低利息支出并激活房地产市场 [1] - 北部都会区加速开发有助于公司农地储备变现 [1] 目标价与评级调整 - 目标价从25.9港元上调至32.68港元 幅度26.2% [1] - 评级上调至买入 [1] - 资产净值预测调高至每股65.4港元 [2] - 基于资产净值折让50%计算目标价 [2] 美联储降息影响 - 美联储9月17日降息25个基点 [1] - 预计2025年第四季再降息2次 2026-2027年第一季再降息3次 [1] - 总计进一步降息125个基点 [1] - 降息进程将持续至2025年剩余时间和2026年 [1] - 降低香港房地产公司利息支出 [1] - 激活房地产市场 促进销售和利润率回升 [1] - 投资物业组合潜在资产增值 [1] - 轻微上调2025-2027年利润预测以反映利息支出减少 [2] 北部都会区政策影响 - 施政报告加速北部都会区发展 [1] - 新政策公布更弹性土地收地和交换模式 [1] - 加快开发有助于恒地农地土地储备变现 [1] - 公司拥有4190万平方英尺农地土地储备 [1] - 历史平均成本约每平方英尺277港元 [1] - 北部都会区加速可能带来可观潜在收益、盈利和现金流 [1] 公司财务预测 - 核心业务短期风险下降 [2] - 基于降息带来的市场资金流动性和资产价值提升预期 [2] - 北部都会区农地可能加速变现的影响 [2]