外部政策环境 - 美联储于2025年9月17日宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间降至4.00%至4.25% [2] - 美联储降息导致中美利差收窄，为国际资本重新配置提供契机，并可能伴随美元走弱和人民币升值预期增强 [2] - 国际资本可能因汇率和资产增值预期而关注合肥核心板块的优质二手房 [2] 国内利率影响 - 美联储降息为国内央行释放货币政策空间创造条件，市场预期LPR将持续下调至2%-3%区间 [3] - 以贷款100万元、期限30年计算，若房贷利率从3%降至2.5%，月供可减少约300元，总利息支出减少近10万元 [3] - 存量房贷款利率下降直接减轻现有房主的月供压力，缓解因供房压力导致的低价抛售现象 [4] 合肥市场基本面 - 合肥作为新一线城市和都市圈核心成员，人口持续流入，住房刚需长期存在 [5] - 政务区、滨湖区等核心板块因配套成熟、资源集中，二手房需求始终保持旺盛 [5] - 与三四线城市高库存压力不同，合肥二手房市场的调整更多是短期情绪性下跌，核心板块有望率先企稳回升 [5] 市场参与策略 - 对刚需购房者而言，利率下行通道明确，购房成本处于阶段性低位，是挑选性价比高房源的时机 [7] - 对非核心板块的卖房者，建议借助利率下降的窗口期及时出售 [7] - 对政务区、滨湖区等核心地段的卖房者，可观望至明年3月，待政策发酵后可能迎来量价稳定行情 [7] 市场前景展望 - 从外部环境改善到成本红利，再到城市潜力托底，合肥二手房市场止跌逻辑逐步清晰，核心板块优质房源已具备企稳基础 [9] - 楼市复苏并非一蹴而就，受银行净息差压力、非核心区域库存消化时间、国内经济基本面及政策执行力度等多因素影响 [9]