地块核心属性 - 地块容积率仅为1.1，限高24米，规划为一线南向江景叠墅产品 [2] - 是番禺区自2016年后时隔9年再次推出的容积率1.1以内的低密度住宅用地 [2] - 在“禁墅令”松绑背景下，此类江景纯别墅盘可能成为广州楼市的稀缺产品 [2] 区位与配套 - 地块位于市桥水道北侧，享有番禺广场成熟配套，1.5公里范围内有三大商场及图书馆等市政设施 [4] - 直线距离地铁3号线、18号线、22号线及规划17号线交汇的番禺广场站约1公里 [6] - 已纳入德兴小学教育集团的东兴小学招生范围，学位确定性强 [6] 市场参考与开发商兴趣 - 板块内竞品路劲美的隽樾府售价为每平方米3.3-3.6万元，绿城玉海棠售价为每平方米4.3-4.6万元，两者均处于清盘阶段 [6] - 邻近的楼龄超20年别墅项目黄沙岛花园二手挂牌单价为每平方米4万元级别 [6] - 绿城、番禺置业、龙湖、越秀、保利、保利置业、金茂等多家开发商对该地块表示出兴趣 [2] 规划亮点与发展前景 - 根据获批的详细规划，地块将新增约1.92万平方米居住面积，并配套社区服务综合体和市政设施 [8] - 规划将增加约3.88万平方米公共绿地，并留出约2.5万平方米面积建设滨江公园及碧道，提升居住私密性 [8] - 建筑高度规划为10.5米至16米，形成“前低后高”的天际线，并配套足球场、亲水平台等设施 [10] - 为提升交通可达性，规划在地块南侧和东侧新增两条支路，将由项目主体出资建设后移交政府管理 [10]