楼市黄金时代终结 - 房地产市场黄金时代已彻底结束，过去十年房价快速上涨，例如2015-2017年出现连夜排队抢房现象 [3] - 当前市场转向冷清，中介门店客流稀少，降价急售房源普遍，房源挂牌半年仍难成交 [1][3][5] 房价下跌核心原因 - 住房供应严重过剩，城镇家庭平均每户拥有1.5套住房，三四线城市空置率突出形成"鬼城"现象 [6] - 年轻群体购房观念转变，大城市年轻人平均租房年限延长至8-10年，更注重生活品质而非购房 [6] - 炒房客因房价下跌及房贷压力大规模抛售资产，导致部分区域房价腰斩 [7] 快速贬值房产类别 - 小县城及弱三四线城市普通住宅因人口外流持续贬值，例如某县城2018年所购房产价格腰斩 [8] - 远郊新区"睡城房"因规划未落地及生活不便大幅贬值，预估180万房产五年后价值降至80-110万 [8] - 老旧小区刚需房（房龄超20年、无电梯、物业差）若无优质学区支撑，流动性急剧下降，预估180万房产五年后价值降至100-120万 [8][9] 抗跌保值房产特征 - 一线及新一线城市核心地段（如北京海淀、上海徐汇）因配套稀缺需求旺盛，房价相对坚挺 [10] - 高品质改善型住房（新房龄、优环境、好物业）受改善需求支撑，保值能力较强 [10] - 学区房价值因教育政策调整（如"双减"）出现分化，需谨慎评估政策风险 [10][11] 行业领军者战略调整 - 部分房企如万达早在2017年已退出房地产开发，套现千亿转型，规避行业下行风险 [12][13] - 行业领袖如孙宏斌在2018年预测市场销量将下降20%-30%，并强调去库存策略 [14] 购房逻辑本质回归 - 自住购房需优先考量通勤、配套及月供压力，避免影响生活质量 [15] - 投资购房仅限核心城市优质地段，远离小县城及远郊房产以防套牢 [15] - 年轻群体购房必要性降低，租房成为提升生活品质的合理选择 [15][16]