中国房地产市场结构性分化趋势 - 房地产市场从“普涨时代”转向“结构性分化”，大开发时代落幕，楼市价值正在重塑 [3] - 核心城市因人口持续流入、产业创新集聚和政策精准调控展现出超预期的抗跌韧性，而三四线城市将伴随人口流出步入漫长的去库存和出清阶段 [3][9] - 20-50岁购房主力人口占比从2010年的58%降至2025年的43%，叠加2024年新生儿仅788万，人口红利渐行渐远 [9] 重点城市房产保值率榜单概览 - 以各城市2017年以来房价峰值与2025年8月最新房价计算保值率，乌鲁木齐以90.2%位居榜首，上海89.4%、北京85.0%紧随其后 [10][12] - 保值率TOP10城市房产保值率水平普遍在80%以上，包括成都84.5%、杭州84.4%、西安83.5%、广州82.0%、昆明81.9%、重庆81.5%、南京81.4% [4][11][12] - 部分三四线城市如鹤岗、廊坊、温州保值率已跌破60%关口 [10] 区域与城市能级保值表现分化 - 长三角与粤港澳城市群整体保值表现领先，均值普遍超过80%，而中部及东北地区表现稍弱 [13] - 西部、东部、中部、东北平均保值率分别为80.3%、78.4%、75.0%、74.7%，西部地区因楼市繁荣期房价增长整体稳健获得较高保值率 [13] - 一线城市呈现分化：北京和上海保值率均超85%，但广州82%和深圳78%相对较低，强二线城市如成都、杭州、西安保值率均超84%，超过部分一线城市 [16] - 城市房价历史峰值出现时间越晚保值能力越强，峰值出现在2022-2023年的城市平均保值率达81.2%，而2019年及以前见顶的城市平均保值率为77.3% [16] 乌鲁木齐房产保值核心驱动因素 - 作为“一带一路”核心节点城市，2023年国际陆港开行21条中欧班列线路，跨境贸易额突破2800亿元，对哈萨克斯坦机电出口激增52% [20] - 2024年新兴产业产值占比达35%，高新技术园区聚集生物医药企业47家，光伏装备制造产能占全国8%，经开区技术岗平均月薪1.2万元，高于全市均值30% [21] - 2024年全疆人口净增长24.8万人，乌鲁木齐青壮年占比高达60%，昌吉市“卫星城分流”效应分流主城区约30%基础刚需 [24] 上海房产保值核心驱动因素 - 2024年上海GDP突破5万亿元，第三产业占比近80%，金融业平均年薪44.3万元为全国均值2.4倍，科技服务业达28.1万元为全国均值1.8倍 [27] - 2024年常住人口达2480万，近五年年均人口净流入18.5万人，本科以上学历占比43%，20-45岁青壮年群体占比66.8% [29] - 2020-2025年间土地供应总量收缩，规划建面从2020年4693万平降至2024年1576万平，降幅超六成，外资参与土拍占比由2024年不足10%提升至23% [30] 北京房产保值核心驱动因素 - 2024年北京GDP增速达5.2%，金融业平均年薪42万元为全国同业水平2.3倍，信息传输、软件和信息技术服务业年薪34万元显著高于全国均值 [33] - 全国约70%的国资委监管央企总部（69家）聚集北京，2024年外地购房占比达38%，河北、山西、内蒙古购房者合计贡献超七成 [38] - 西城区金融街顶级学区房均价超15万元/平，对口名校房源溢价达20%，海淀区中关村学区高端楼盘单价达14.3万元/平 [35] 成都房产保值核心驱动因素 - 深度融入成渝双城经济圈建设，2025年川渝两地共建重点项目从2020年31个增至320个，春熙路—太古里商圈日均客流量约60万人次 [40][41] - 2023年电子信息产业规模达1.3万亿元，聚集规模以上电子信息企业2000多家，2024年城镇非私营单位年平均工资突破12.5万元 [42] - 2011-2021年间成都常住人口每年保持超50万增长，成为全国第四个常住人口超2000万城市，“蓉漂计划”年均吸引20万高校毕业生落户 [44] 杭州房产保值核心驱动因素 - 数字经济核心产业增加值占GDP比重达28.8%，拥有44家独角兽企业占全省总量80%，高新区从业者平均年薪达18.6万元 [47] - 2025年上半年杭州土地出让金达1198.8亿元位列全国首位，平均溢价率31.8%，奥体博览城周边近三年新房价格年均涨幅达8.7% [50] - 西湖一线湖景住宅溢价显著，桥西板块因运河景观及文化底蕴，二手房成交溢价较同地段非景观房高25个百分点 [49] 房地产市场中长期发展空间 - 中国城镇化率67%，加上改善型需求，房地产市场仍有较大空间，预计2025-2030年住房需求约55亿平，年均9.2亿平/年 [53] - 改善性需求占比41.7%成为最大需求支撑，刚性需求、改善性需求、更新需求年均分别为2.8亿、3.7亿、2.7亿平/年 [53] 短期房地产市场支持政策建议 - 建议组建5万亿以上大型住房银行收储，利率低于1.5%，期限与项目回收期匹配，以收购开发商土地和商品房库存用于租赁房保障房 [55] - 建议降低利率和税费，包括降低存量房贷利率，通过定向降准、下调存款利率等方式缓解银行净息差压力 [56] - 建议全面取消限购，释放刚需和改善型需求，北京、上海已对五环外及外环外不再限购购房套数 [56]