文章核心观点 - 二手房市场存在因忽视房龄而导致的重大风险，房龄超过25年的普通住宅在经济性、安全性和居住体验上已进入高风险区域，购房决策需高度谨慎 [1][5][7] 房屋老化与维修成本 - 全国二手房交易中，超过30%的买家在入住后三年内需额外支出相当于原房价15%以上的维修资金 [1] - 房龄超过20年的住宅，年均维修成本是新建住宅的5.7倍，且该数字正以每年8%的速度持续攀升 [2] - 房龄超过25年的二手房，未来十年内必要维修改造费用平均达到房屋当前市值的38%至45%（一线城市）和32%至39%（二三线城市） [2] - 以北京朝阳区某1995年建成小区为例，二手房均价虽比周边新房低52%，但业主平均每五年需投入相当于房价12%的资金用于维修 [3] 房屋设计寿命与实际寿命 - 商品房设计使用年限为：钢筋混凝土结构70年，砖混结构50年，轻钢结构30年 [1] - 上世纪九十年代至本世纪初建造的住宅楼，实际使用寿命普遍比设计寿命缩短20%至30% [1] 具体老化问题与成本 - 上世纪九十年代住宅楼的原始水管平均使用寿命为15至18年，电路系统为20至25年 [3] - 房龄超过20年的住宅，67%曾出现漏水问题，53%存在电路负荷不足或安全隐患，全面更新改造成本通常在每平方米800至1200元之间 [3] - 上世纪八十年代至本世纪初建造的住宅楼中，约28%出现不同程度的结构老化问题，修复成本极高 [3] 资产贬值与居住体验 - 房龄超过25年的二手房市场价格比同区域新房平均低47% [3] - 2024至2025年间，25年以上房龄住宅的贬值率高达7.2%，远高于5年内新房（2.3%）和5-15年房龄住宅（3.7%） [5] - 房龄超过25年的小区居民满意度仅为44.3分（满分100分），而10年内新建小区高达78.6分 [3] 例外情况与投资价值 - 位于核心地段、产权清晰、管理良好且已完成全面翻新改造的老房子仍具投资价值，例如上海静安区某1992年建成小区在全面改造后，2025年房产价值上涨8.3% [5] 行业数据与警示 - 2025年上半年数据显示，超过50%的二手房买家在看房时完全忽略询问房屋建成年代 [6] - 房屋交易纠纷案例中，有38%与房屋年龄相关的隐性问题直接相关 [6]