物业核心信息 - 物业名为“拙苑”，位于成都杜甫草堂旁草堂路5号，与草堂之春别墅相邻 [6][8] - 报价为4亿元人民币，若成交将刷新成都二手住宅总价纪录 [3][5] - 物业于2000年建成，总占地约3亩，由2个独立私家园林组成，实际使用面积约1200平方米，为地面3层和负1层停车场结构 [8] - 建造过程中使用了近700吨金丝楠木和乌木，园林内墙镶嵌宋代石板，锦鲤池内设置树化玉石 [8] 市场交易现状 - 截至发稿前，该物业尚未有看房客 [10] - 房源信息仅由中介在视频号、抖音号等社交平台展示，未出现在贝壳找房等已接入官方核验系统的平台上，暂未进入正式的房源核验流程 [11][12] - 物业是否具备出售资格、是否真实在售，仅凭现有公开信息尚无法完全确定 [13] 同业对比与价值评估 - 业内普遍认为4亿元报价噱头大于价值，未来成交价或与报价有较大预期差 [14][15] - 买浣花溪-草堂板块独栋产品的客户主要为稀缺土地资源买单，而非房屋本身 [15] - 2024年7月，距离该物业150米处的草堂之春一套471.4平方米独栋报价为3980万元，单价约7.4万元/平方米 [15] - 2024年2月，草堂路33号金林半岛一套348平方米类独栋通过法拍以2003.79万元成交 [15] - 2024年至今，浣花溪板块有16套二手房以高于500万元价格成交，其中仅金林半岛、浣花院子各有一套别墅及草堂之春一套别墅以超千万价格成交，草堂之春别墅最高成交价为4600万元 [15][16] - 板块近3年价格高点为2023年草堂之春一栋624平方米别墅以4744.76万元成交，单价约7.6万元/平方米 [17]