中介市场行为分析 - 中介通过雇佣人员假扮买家进行看房和压价 对挂牌339万元房屋报280万元低价 砍价近60万元 对挂牌538万元房屋最终压价至510万元 [1] - 该行为主要目的包括完成公司规定的带看量 与卖家演双簧以探知心理底价 通过不断压价改变卖家心理预期以促进成交 [1] - 此类做法严重违背市场诚信原则 加大了买卖双方的信任成本 但由于难以证明看房者为托 该行为很难杜绝 [1] 中介收入机制与角色演变 - 中介收入通常按房价比例提成 一套200万元房屋可收取2万至4万元佣金 [2] - 中介的核心价值在于提供信息和影响价格 若能促成买家多付10万元或卖家降价 其提成对交易方而言是合算的 这解释了按比例收费的合理性 [2] - 中介的核心目标是促成交易 在楼市向好时为促成交会做买家工作甚至虚构抢手假象 在买方市场时则转向为买家压价 [3] 市场透明度与潜在影响 - 2024年上海二手房成交21.6万套 多数交易通过中介完成 [3] - 部分中介如链家近期隐藏成交价的行为引发市场对透明度的担忧 [3] - 隐藏价格本意为避免恐慌 但在中介机制下 为促成交而虚构市场情况的行为 可能导致信息误导下的恐慌性抛售 进一步拖累房地产市场 [3]