投资规模与趋势 - 2025年上半年多家保险公司披露13笔大额不动产投资涉及6个项目投资规模较去年同期大幅增长 [1] - 险资对不动产的投资热情自2023年升温2024年项目落地2025年投资规模大幅增长 [1] - 险资正从传统的直接持有物业向多元化金融化的配置模式转变 [1] 投资驱动因素 - 保险公司投资不动产的主要目的是匹配负债需求在保证安全性条件下获取利润 [1] - 低利率环境下传统固收类资产难以覆盖负债端需求核心商业区不动产收益率达5%以上远高于债券市场 [1] - 不动产与股票债券等资产相关性低便于分散投资风险且监管政策鼓励险资服务实体经济 [1] 投资标的与形式 - 投资标的除写字楼零售地产外还包括产业园仓储物流等项目因其租约更长现金流更稳 [2] - 部分险资采用联合设立住房租赁私募股权基金设立合伙企业投资公募REITs等方式加大投资力度 [2] - 公募REITs为险资提供流动性更好门槛更低风险更分散的工具相比直接购买地标性物业可避免资金占用大流动性差等问题 [2] 战略协同与政策支持 - 险资投资形式的多元化为实体经济提供长期资金支持促进基础设施建设住房租赁市场发展等领域健康 [2] - 部分不动产投资可与险企主营业务形成联动增强战略协同效应 [2] - 总规模45亿元的大家长租住房基金募集成立将重点布局北京上海等一线城市的保障性租赁住房项目 [2] 配置空间与未来展望 - 成熟保险市场中险资配置不动产资产比例一般在20%左右国内险企在不动产方面仍有增配空间 [3] - 多家险企管理层在上半年业绩说明会上对投资不动产表达浓厚兴趣 [3] - 未来险资整体上将逐步增配不动产但更看重结构优化与风险收益匹配并关注保障性租赁住房医养设施产业园市政基础设施等政策支持领域 [3] 能力建设与风险管理 - 不动产投资市场波动大估值难度大需要较强的专业投资和风险管理能力人才相对匮乏 [3] - 监管部门对险资配置不动产有明确要求严格的合规底线使得险企投资更为审慎 [3] - 应加快资产数字化与运营数据治理增加组合净经营现金流提升投资运营能力并坚持久期匹配现金流覆盖率管理控制估值回撤风险 [3]