项目定位与市场策略 - 项目是石景山区首个落地“好房子”项目，采用“增配不涨价”的平价策略，销售均价约6.2万元/平方米，与区域在售新房价格基本持平 [1][4] - 项目通过高得房率（普遍达90%以上，边户最高可达96%）作为核心卖点，以对冲容积率偏高的劣势，相比区域近两年新房项目75%-80%的普遍得房率优势明显 [1][6] - 面对区域内大量竞品（销售均价区间约5.85万-7.6万元/平方米）的激烈竞争，项目销售单价并未因“好房子”定位而提高 [4] 产品设计与配套设施 - 项目配备约1000平方米的架空层（规划有健身房、瑜伽馆等功能）和1200平方米的下沉庭院等配套设施 [1][6] - 项目容积率为2.7，高于“好房子”项目普遍的2.5标准，且楼间距紧凑（部分楼栋间距仅9-10米），引发部分购房者对采光与视野的担忧 [1][6][7][8] - 户型设计涵盖83-133平方米共11种户型，主力97平方米户型进深达14米面宽仅7.2米，影响通透性；107平方米户型客厅面宽3.6米略显局促且西晒问题突出；95平方米“B2轰炸机”户型形状不规则但实用率高 [9][10] 开发商背景与操盘模式 - 项目由首钢地产以底价28.01亿元独立摘得并独立操盘，标志着公司从以往与品牌房企合作转向独立市场化运营的重要转变 [3] - 分析认为这一转变体现了公司已完成内部运营体系整合与外部市场资源对接，是其稳健成长和正式迈入市场化发展阶段的重要象征 [3]