房地产市场现状与政策环境 - 全国房价平均跌幅超过30%，呈现长期下跌趋势 [1] - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已放开限购政策 [1] - 银行房贷利率和首付比例已降至历史最低水平 [1] - 尽管政策利好不断，但救市效果未达预期 [1] 地方政府财政影响 - 2025年上半年地方政府土地出让收入为2.85万亿元，同比减少约19.7% [3] - 土地收入减少直接影响地方政府财政收入增长 [3] - 财政收入增长放缓将影响公务员福利、基建投资能力及公共服务供给 [3] 房地产企业困境 - 房地产市场持续低迷导致房企商品房去库存难度加大 [4] - 2025年下半年至2026年，房企将面临约1.2万亿元的债务到期高峰 [4] - 销售困难与资金无法及时回笼使房企面临资金链断裂风险 [4] 房地产金融风险 - 2025年第二季度全国个人住房贷款不良率为0.7%，较2024年末上升0.2个百分点 [5] - 2025年上半年全国房地产开发贷款不良率达到6.3%，较年初上升1.5个百分点 [5] - 房地产金融风险来自个人房贷与开发贷不良率的持续上升 [5] 房价走势与市场预期 - 二三线城市房价跌幅逐步放缓，一线城市房价开始补跌 [7] - 具体案例显示，某房产价值从2021年的400万元跌至256万元 [7] - 若行业难以复苏，明年房价下行压力将加大，最终回归居住属性并与居民收入挂钩 [7] 对不同购房者的建议 - 改善型购房家庭可暂缓购房，待房价跌透以降低购房成本 [7] - 刚需家庭可考虑先租房再买房，因当前租房比买房更划算 [7] - 已购房且房贷压力大者可尝试与银行协商降低原有较高利率 [9] - 投资型家庭不建议入市，资金可配置于存款国债、银行理财、股债混合基金等产品 [9]