项目概况与市场定位 - 项目为石景山区首个落地“好房子”项目，销售均价约6.2万元/平方米，与区域在售新房价格基本持平 [1] - 项目通过“增配不涨价”策略展现诚意，旨在以高性价比吸引市场目光 [1] - 项目总计700套房源，户型面积段涵盖83—133平方米，共11种户型，旨在覆盖刚需及改善型家庭需求 [7] 产品设计与核心卖点 - 项目得房率普遍达90%左右，边户最高可达96%，显著高于石景山区近两年新房项目75%—80%的普遍得房率 [1][5] - 项目配备约1000平方米的架空层与1200平方米的下沉庭院等配套设施，架空层规划涵盖健身房、瑜伽馆、棋牌室等功能 [1][5] - 项目采用“内嵌式阳台+飘窗+设备平台”的设计来实现高得房率 [5] - 97平方米户型客厅拥有270度宽幕景观，107平方米户型主卧采用270度宽幕景观设计 [7] - 95平方米的“B2轰炸机”户型设计独特，实现了四开间朝南、三个阳面卧室，且赠送面积多、实用率高 [8] 产品设计争议与挑战 - 项目容积率为2.7，高于目前“好房子”普遍采用的2.5标准 [1][6] - 楼间距偏小，例如3号楼与南侧6号楼间距仅9米，“楼王”10号楼的东、西边户与相邻楼栋的斜间距也仅约10米，引发购房者对采光与视野的担忧 [1][5][6] - 部分户型存在进深过大、面宽不足、西晒等问题，97平方米户型进深达14米面宽仅7.2米，107平方米户型3.6米的客厅面宽略显局促且西边户西晒问题突出 [1][7] - 95平方米“B2轰炸机”户型存在东侧无窗，北侧仅厨卫有窗，且存在暗卫问题 [8] 开发商策略与市场竞争 - 项目由首钢地产独立开发，是其首次独立操盘，地块由首钢地产以底价28.01亿元摘得 [1][3] - 石景山区域内存在大量在售竞品，包括中海长安玖章、保利璟山和煦等，销售均价区间约为5.85万—7.6万元/平方米 [4] - 项目采取平价策略应对市场竞争，以133平方米户型为例，售价约849.1万元，均价约6.38万元/平方米，与周边项目相比未因产品迭代产生较大差距 [4] - 行业分析认为，国企独立操盘标志着企业正式迈入市场化发展阶段，是稳健成长的重要象征 [3]