交易标的详情 - 标的为凯德茂名公馆一处四房两厅五卫豪宅，配备地暖及中央空调，装修奢华[2] - 该房产于2015年以6300万元购入，并投入2200万元进行精装修，总投入达8500万元[2] - 当前挂牌价较总投入亏损超过3000万元，相当于初始投入的35%折价，但仍难寻买家[2] 交易障碍分析 - 房产为公司产权，买家需额外承担土地增值税、企业所得税等税费，实际成本可能比挂牌价高出20%–30%[6] - 该小区建于2006年，车位及户型设计已显过时，难以满足当前高端买家需求[6] - 房产内个人生活印记过重，如珍珠白梳妆台、粉色床品等，成为潜在买家心理障碍[11] 豪宅市场趋势 - 上海豪宅市场出现两极分化，总价3000万以下带学区或地铁的房产销售尚可，但超过6000万的豪宅转手困难[8] - “沪六条”新政放开外环外限购，二手房交易量上升主要集中在郊区，市中心豪宅市场未受益[9] - 高净值客户首付比例提高至六成，加剧了豪宅市场流动性僵局[9] 价格与动机推测 - 按该楼盘历史最高单价35万元/平方米计算，当前售价相当于峰值价格的43折[5] - 有猜测认为卖方急于套现可能与近期在日本购置价值15亿日元（约7200万人民币）的豪宅有关[5] - 市场出现“越降越不敢买”的心态，潜在买家持观望态度，预期价格将进一步下跌[9] 潜在替代方案 - 若月底前仍无法售出，考虑转为出租，月租金可达15万元，以获取现金流[13] - 在当前市场环境下，现金流比等待资产升值更为实际和重要[13] 行业宏观观察 - 豪宅市场的投资逻辑发生变化，从身份象征转向更注重资产保值性和流动性[11][15] - 市场正趋向理性，反映出中国房地产市场“潮水退去”后的新现实[15]