基金发行概况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日至10日发售，单价为5.718元/份，拟募资22.872亿元，公众发售部分为4786.8万份，起投金额1000元[1] - 基金认购热度空前，比例配售前累计认购资金达3091.7亿元，公众投资者有效认购倍数超535.2倍，网下投资者有效认购倍数超252.6倍，总认购资金为拟募集规模的135.2倍[1] 底层资产分析 - 基金首发底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭两个购物中心，均运营超过九年，业态品牌矩阵丰富，资产基本面稳固[3] - 凯德广场·云尚地处广州白云新城CBD核心区位，交通便捷，客群基础优势显著，其作为一线城市核心商圈的购物中心，租金收入稳定且来源多元[3] - 原始权益人及运营管理机构凯德投资在国内18个城市布局40多个零售物业，资产规模超800亿元，其成熟的运营管理体系为基金长期回报提供支撑[3][4] 区域商业环境 - 白云区商业基础雄厚，拥有大型商业综合体60家，数量居广州首位，并拥有超50家离境退税商店[6] - 区域依托“一园两城三都四区”发展规划，培育出金铂商业等本土零售品牌，并吸引URBAN REVIVO、瑞幸咖啡等国内外品牌入驻，形成“本土品牌崛起+外来品牌集聚”的生态[6] - 2025年以来多个优质商业项目加速落地，包括亿达・方圆荟开业、白云湖金铂天地构建“半小时消费通勤圈”等，消费场景持续升级[7] 行业意义与影响 - 该REITs是中国首单外资消费REITs，标志着公募REITs市场在国际化、多元化方面取得突破，为消费市场引入成熟理念与长期资本[9] - 项目为商业资产证券化打造了可复制的范例，构建了全球资本参与中国消费市场的新范式，并为外资参与国内商业地产投资树立典范[10]