政策核心内容 - 上海于2025年8月25日出台新一轮房地产市场调控政策，核心是取消符合条件家庭在上海外环外区域的限购限制，并降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽商业贷款条件 [1] - 政策总体导向为"扩内需、促消费"，采用渐进式、精准化调控思路，旨在为市场注入信心，推动楼市止跌回稳 [1] - 本地户籍家庭在外环内限购2套，外环外不限套数；非本地户籍家庭在外环外不限套数需1年社保/个税，外环内可购1套需3年社保/个税 [2] - 首套房贷利率维持3.05%（LPR-45BP），二套房贷利率统一调整为3.05%（LPR-45BP），不再区分首套二套 [2] 新房市场影响 - 新政出台后首周新房网签成交量环比增幅超过30%，实施首月新房成交总量环比上涨19% [3] - 与去年同期相比，新房网签量仍下降2.5%，但降幅较去年同期收窄33个百分点 [3] - 外环外新房成交占比从2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但8.25新政后首月外环外新房成交占全市比重达73.45%，较年内平均水平高出12.29个百分点 [5][6] - 外环外仍是新房供应主要区域，新政放开外环外限购旨在促进该区域库存去化 [5] 二手房市场影响 - 新政后首周二手房交易量环比增长8.5%，但第二周成交量出现9.3%的环比回落，后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [9][11] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍在16.5%以上，反映出买卖双方价格博弈激烈 [9] - 新政前两周外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于年内平均值44.3%，显示外环外交易活跃度提升 [13] - 外环外限购放开有效激活了二手房市场的置换链条，带动刚需和改善型需求客户入市 [13] 市场综合效果 - 政策在一定程度上提振了市场信心，促进了合理住房需求的释放，为"金九银十"购房消费注入强心剂 [15] - 新房市场短期成交量明显回升，外环外区域受政策影响数据体现明显 [15] - 二手房市场在预期博弈中有所修复，外环外交易活跃度提升明显，奠定了市场回暖的基础 [15]