新政对市场活跃度的提振 - 截至9月24日，深圳一手住宅看房成交率达5.52%，二手住宅看房成交率达4.45%，较8月分别上涨0.81和0.18个百分点，显示客户决策速度加快 [2] - 第38周（9月15日-21日）深圳新房成交969套，环比增长10%，延续新政后稳中有升态势 [4] - 新政后市场咨询量与成交量均有提升，罗湖等限购松绑区域表现尤为明显 [5] 新房市场：改善型需求成为主力 - 9月以来，500万-800万元改善型房产成交占比对比8月提升3个百分点 [4] - 第38周，1500万元以上豪宅房源成交占比显著增长2.6个百分点，达到相对高位 [4] - 分区优化购房政策与个人住房信贷政策被业内认为是对楼市影响较大的措施，贴合市场需求 [4] 二手房市场：高位运行与区域分化 - 第38周深圳二手房录得量1408套，处于年内高位区间 [5] - 龙岗区以303套录得量成为全市二手房成交最多区域，罗湖区以282套紧随其后 [5] - 龙岗中心城片区以60套录得量领跑，罗湖布心片区以52套次之，传统居住密集区流通性优势突出 [5] 挂牌价与业主心态变化 - 深圳多数片区挂牌价相较新政前维持稳定且处于微跌趋稳状态 [5] - 部分片区如罗湖新秀、宝安石岩、南山前海北等挂牌价出现微涨 [5] - 受台风天气影响，近期二手房带看量有所减少，但预期下半年学区房等需求将释放，带动市场价稳量稳 [6] 一线城市挂牌规模对比与信心分化 - 8月深圳新增二手房挂牌5989套，同比增长94%，为北京、上海、深圳、杭州四城中最高同比涨幅 [7] - 北京8月新增挂牌接近1.8万套，同比增长33%，环比增长7% [7] - 上海8月新增挂牌1.55万套，同比增长51%，而杭州8月新增挂牌量同环比齐跌 [7] 不同总价段供需结构分析 - 北京500万元以内低总价段房源新增挂牌量占比环比持增1.37个百分点，但300-400万元成交占比环比下降0.96个百分点 [8] - 上海500万元以下房源挂牌占比环比增加0.75个百分点，但200-500万元价格段成交占比下降0.73个百分点，显示去化压力大 [8] - 上海600-800万元中改房源挂牌占比环比增长0.37个百分点至9.29%，但对应成交占比仅4.94%且环比下降0.19个百分点 [8] 市场格局与未来展望 - 深圳楼市呈现“新房改善发力、二手企稳支撑”格局，开发商可能加快推盘节奏以迎合改善型需求 [10] - 二手房市场高位运行为改善型需求提供“卖旧”基础，有助于形成二手流通到新房承接的良性循环 [6] - 在“金九银十”传统旺季与新政余温下，市场稳定性与结构性机会值得持续观察，长期价值有待验证 [10]