新政核心内容与目标 - 上海于8月25日推出新一轮房地产调控政策，被称为“825楼市新政” [1] - 新政措施包括放开外环外限购、降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽商业贷款条件 [1] - 政策目标为稳住市场信心、激活交易需求 [1] 新房市场影响 - 新政实施首月，新房网签成交量环比上涨19% [1] - 外环外成交占全市比重达73.45%，为年内新高 [1] - 新政出台后首周，新房单周成交量环比增幅超过30%，随后三周逐步回归理性但维持较高水平 [1] - 与去年同期相比，新房网签基本持平 [1] - 外环外新房成交占比从2021年的81.5%下滑至2025年的61.2%，但仍是供应主要区域 [1] - 放开外环外限购旨在促进该区域库存去化 [1] 二手房市场影响 - 新政后首周，房东可议价空间小幅回落，但议价空间仍保持高位波动，买卖双方价格博弈激烈 [2] - 新政前两周，外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1%，明显高于年内平均值44.3% [2] - 外环外区域交易活跃度提升，刚需和改善型需求客户开始积极入市，带动二手房市场流动性改善 [2] - 随着传统销售旺季到来，二手房成交量有所回升 [2] 政策综合效果与展望 - 政策效果初步显现，在一定程度上提振了市场信心，促进了合理住房需求的释放 [3] - 政策为“金九银十”购房消费注入强心剂，奠定市场回暖基础 [3] - 短期内带动外环外新房成交快速释放，区域出现日光盘 [2] - 中长期看，政策对激活二手房置换链条作用更为重要，有助于改善性需求入市，推动市场形成良性循环 [2]