政策核心内容 - 上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，涵盖城市设计、环境品质、建筑功能等5大类、17个具体细节 [1][2] - 新规是上海在住宅产品层面最顶层的设计，旨在系统化提升住宅品质，使“好房子”有规范可依 [3] - 政策核心是通过调整计容标准，激励房企建设高品质住宅，最终提升购房者居住舒适度 [3] 对购房者的主要影响 - 新规通过调整阳台、架空层等计容标准，直接提升居住舒适度和得房率 [3] - 阳台面积限制放宽：从旧规的“面积不超过8平米，进深不大于1.8米，按一半计容”调整为“比例+阈值”双控，即每户阳台不超过户型10%且不超过16平方米，进深不超1.8米，按一半计容 [3] - 以140平米户型为例，旧规阳台送4平米，新规阳台可送7平米，赠送面积增加3平米 [3] - 允许设置进深不超过0.75米的开敞阳台（每户限一个，宽度不大于3米），不计容且不计可售面积 [3] - 建筑外立面采用干挂石材等高品质材料的饰面层、用作公共通道/休闲的架空层和风雨连廊不计入容积率，此举在鼓励高品质建设的同时不降低得房率 [5] - 新规实施后，上海新房得房率将迎来明显改善，过去新房得房率普遍在75%左右 [5] 对房地产开发企业的影响 - 新规为企业转向高品质建设提供了指引和激励 [6] - 采用干挂石材、金属、陶板等高品质外立面材料，其饰面层建筑面积不计容，降低了开发商使用高端建材的经济成本 [6] - 多高层住宅底层设置用于公共用途的架空层、风雨连廊不计容 [7] - 小区内部停车库可设置在半地下室、底层架空层，其建筑面积不计容 [7] - 政策通过“不计容”降低房企品质建设成本，使投入资源做好设计从“经济负担”变为提升产品溢价和品牌价值的主动选择 [9] - 重点区域可局部突破建筑限高：50米及以下建筑高度提高不超过7米，50米以上高度提高不超过11米，有利于开发商打造眺望城市天际线的稀缺产品 [11] 行业趋势与市场表现 - 一线城市广州、深圳、北京、上海已全部出台相关政策调整住宅计容规范 [12] - 政策调整的核心是在同样产权面积下，通过优化计容标准提升项目的实得面积和产品品质 [12] - 参考已实施新规的广州，其已入市的70余个新规产品整体认购去化率水平优于常规产品 [13] - 新规产品对存量旧规产品销售形成挑战，因过高的赠送面积使旧规产品在市场中失去竞争力 [13] - 上海新规也收紧了监管口径，对过去常见的违规“偷面积”进行规范，例如严格限定设备平台不计容的条件 [13] - 上海住宅建筑规范调整代表全国普遍趋势，未来房企竞争将转向产品力、生活场景优化、科技赋能及服务配套等多维度综合价值竞争 [14]