政策调整内容 - 取消外资将外汇换成人民币后不能购买非自住房的限制 外资现可用这些资金购买住宅甚至多套 但前提是必须符合当地限购政策 例如北上深核心区域尚未放开 [3] - 政策调整被视为向楼市提供的一个“小礼包” 类似于国内取消限购 为先前被限制的购买力打开了通道 尤其在美元降息预期增强的背景下 可能吸引部分资金流入 [3] 当前房地产市场基本面 - 全国商品房待售面积截至8月末为76169万平方米 虽已连续6个月下降 但50个重点城市的新房去化周期仍高达21.82个月 [3] - 8月70个大中城市的新房和二手房价格均处于下跌态势 例如郑州9月全城二手房均价已跌至8739元/平方米 郑东新区等核心区域新房价格下跌5.18% [3] - 1-8月全国商品房销售额同比下降7.3% 住宅销售面积同比下降4.7% 反映出库存高企 房价与居民收入脱节的问题 [5] 外资流入对房价的实际影响评估 - 外资推动房价上涨的作用被评估为杯水车薪 因市场缺乏价格上涨预期 且国内居民购房信心不足 [3] - 外资投资更看重流动性 住宅在投资品中变现能力不强 若看好市场 外资更可能选择收益和变现能力更强的商业地产而非住宅 [3] - 外资购房并非新现象 自2006年起在华工作满一年的外国人即可购买自住房 此次放开的是多套购买权限 但实际增量有限 长期居住者多购买一套自住 其量级无法消化库存 而投机资金在没有上涨预期的情况下不会进入市场充当“接盘侠” [4] 房地产市场复苏的关键驱动因素 - 房地产市场规模巨大 其转向不能依赖单一政策 需要库存降至合理区间 居民收入预期好转以及市场信心真正恢复等多重条件共同作用才有可能企稳 [5] - 当前市场面临高库存和高居民杠杆率的挑战 消化过程将是缓慢的 [5] - 外资购房限制放开的作用更类似于为市场增添“润滑剂” 有助于少量消化库存和稳定市场 而非拉动价格上涨的“发动机” 决定房价走势的关键因素在于月度销售数据和居民收入变化 [5]