市场动态与近期表现 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易，华夏中海商业REIT于9月26日启动询价，显示基础设施REITs发行提速 [1] - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%，市场表现亮眼 [4] - 在74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8%，其中39只涨幅超过10%，占比52.7% [4] - 具体标的方面，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 政策支持与市场扩容 - 国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，商务部等9部门也发布相关政策，聚焦项目类型扩围扩容 [2] - 政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报，以形成良性投资循环 [2] - 多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施，并优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行基础设施REITs [2] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态，资产类型以园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [2] 扩募机制与市场发展 - 政策鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [3] - “首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征，截至目前，有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速 [3] - 引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力 [3] - 扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，利好有相关配置需求的中小投资者 [3] 市场特征与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强、门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势 [4] - 基础设施REITs和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [4] - 基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征，参考国际经验，市场整体呈向上趋势，有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]