我国多层次REITs市场发展现状 - 我国REITs市场已初步形成涵盖公募REITs、私募REITs和Pre-REITs的多层次市场 [2] - 公募REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场，截至2025年7月已上市产品68只，发行规模1770亿元，总市值2045亿元 [4] - 私募REITs市场进入快速成长期，2025年上半年已申报22只产品，总申报规模超过300亿元，已超过2024年全年 [7] 私募REITs的产品特征与定位 - 私募REITs是持有型不动产资产支持证券（ABS），产品结构为平层设计，无优先劣后分级，具有显著的权益属性 [11][12] - 产品兼具“上市”和私募特征，是标准化产品，在机构间市场上市交易，审批周期仅1-2个月，远短于公募REITs的1-2年 [6][16][17] - 私募REITs募集资金用途无明确限制，而公募REITs资金主要用于新增基础设施建设 [12][17] - 私募REITs作为衔接产品，可有效平衡灵活性与收益性，是公募REITs的前置培育平台，未来发行规模有望超千亿元 [19] 私募REITs的风险收益与流动性 - 私募REITs收益主要依赖基础资产现金流分红及二级市场交易增值，收益率一般高于公募REITs [14] - 产品流动性相对较弱，二级交易不活跃，价格波动介于公募REITs和类REITs之间，估值主要依赖第三方专业机构 [15][18] - 退出路径较广，可通过存续期份额转让、发起人开放退出赎回、发行公募REITs或资产处置等方式实现 [16] 私募REITs的市场参与者与投资偏好 - 保险资管是私募REITs的基石投资人，持仓占比约45%，银行理财约占25%，券商自营约占15% [20] - 保险公司以长期持有配置策略为主，更关注底层资产合规性、经营收益稳定性及退出条款安排 [21] - 银行理财将私募REITs视为“固收+”配置选项，但面临产品期限匹配、估值波动和监管比例限制等挑战 [22] - 投资人对项目的评估主要从基础资产、主体信用资质和运营管理水平三个维度进行 [20] 私募REITs市场发展面临的挑战 - 产品期限较长，收益浮动，未来如何退出及确定退出价格是投资人面临的最大挑战 [24] - 估值方法对长期参数预测准确性要求高，现金流预测偏离可能导致投资人面临较大压力 [25] - 产品由债务属性变为权益属性，风险和收益被放大，固收类投资人评估审批难度相对更大 [26] - 产品条款设计由发起人主导，可能忽视投资人的长期利益 [27] 私募REITs市场的发展建议 - 完善做市商制度，提升二级市场流动性，优化做市商考核激励机制 [29] - 推动落实并优化私募REITs扩募机制，支持通过多种融资方式开展并购重组，提升内生价值创造能力 [29] - 加大对运营管理机构的激励力度，优化收益分配动态调整机制，引导投资人关注底层资产运营 [30] - 建立超额退出补偿机制，丰富退出机制设计，推动退出条款标准化以降低投资门槛 [31] - 加强信息披露和事后监督检查，增强投资人对产品的信心 [32]