楼市观点分析 - 市场存在关于房价只涨或只跌的极端观点，但实际楼市存在周期性波动，例如日本90年代房价暴跌60%而东京好地段10年涨回，美国08年次贷危机后房价创新高，中国各城行情分化如学区房涨50%而老破小跌成白菜价 [3] - 聪明投资者关注市场周期而非追涨杀跌，自住需求下买得起的时机即为合适时机 [3] 房屋供需与价值 - 房屋空置率高不等于房价必然下跌，因房屋价值具有不可替代性，稀缺的是好房子而非房屋总量，位置、学区、配套的差异导致价格天差地别 [4] - 实际案例显示鹤岗5万一套房无人问津，而深圳千万豪宅遭抢购，郊区新房滞销与市中心老破小因学区遭疯抢形成对比，新婚夫妻偏好市区老破小而非偏远大三居 [5] 通胀与房价关系 - 通胀不一定导致房价上涨，例如2008年全球放水期间越南通胀20%而房价反跌15%，中国通过调控政策如限购限贷抑制热门城市房价，日本通缩30年但东京房价缓慢回升 [6] - 通胀环境下央行可能加息，增加贷款成本从而抑制房价，买房抗通胀需综合考虑政策与经济因素 [6] 购房策略建议 - 自住需求应基于实际需求如结婚、孩子上学、上班近等因素决策，房价涨跌无关紧要 [6] - 投资需长远视角，关注租金回报而非炒房暴富，现金流比价差更可靠，应依据本地市场行情而非全国性预测，避免过度杠杆如月供超收入50%导致断供风险 [6]