一线城市限购政策松绑的差异格局 - 广州在2024年9月30日率先官宣全市取消限购，不再审核购房资格和限制购房套数，并于2025年6月的提振消费方案中再次确认，呈现“放手一搏”的激进姿态[1][2] - 北京、上海、深圳则采取渐进式放松，北京于2025年8月公布五环外取消限购，上海跟进外环，深圳于2025年9月5日取消关外（含罗湖）限购，呈现“留一手”的保守策略[2] 广州率先全面取消限购的驱动因素 - 广州楼市面临更大下行压力，其二手房价格在一年内下滑超过12%，部分外围区域库存去化周期超过24个月，倒逼其通过全面取消限购以“止跌”[4][7] - 广州土地财政依赖度长期超过40%，远高于深圳的18.9%、北京的26.5%和上海的32.6%；2024年广州政府性基金收入同比下降21%，财政压力迫使刺激土地市场[9] - 广州2025年土地供应计划中78%投向重点发展平台，需依赖活跃房地产市场维持土地溢价率[9] 北上深限购政策保持审慎的核心原因 - 北上深核心区供求关系相对紧张，地王层出不穷，核心地块溢价率普遍超过20%，若全面取消限购可能推高地价并传导至房价[6] - 北上深作为中国楼市“风向标”，其政策变动可能引发全国连锁反应和投机炒作，需防范虹吸全国购买力；例如上海2025年外环外取消限购后，长三角投资客占比从15%跃升至32%[6][18] - 政策制定以“止跌回稳”为目标，而非“回暖拉升”；保留核心区限购可作为未来经济复苏时的政策后手，避免重蹈2015年深圳限购松绑后房价短期暴涨30%的覆辙[15][16][18] 广州取消限购未引发全国虹吸效应的结构性原因 - 广州楼市处于“买方市场”格局，缺乏吸引外部资金的房价暴涨预期；其需求结构以本地为主，500万以下房源占比75%，与北上深吸引全国富豪资产的属性不同[9][10] - 广州政策松绑是渐进式过程，2023年起逐步取消限价、限售和外围限购，并通过人才补贴、降低社保年限等措施释放需求，缓冲全面取消的冲击[10] - 广州配套推出防投机政策，包括价格备案机制、房产税试点（增加多套房持有成本）以及与房企签署保价保质倡议书[11][12][13] 北上深全面取消限购的长期条件与短期路径 - 长期取消限购需依赖替代政策工具成熟，如房产税收入占地方财政比重达15%以上（上海2025年仅为5%），或保障房建设完成覆盖（北京、上海计划2025-2030年新增20万套、40万套）[22][24][25] - 短期北上深更可能通过“挤牙膏”方式放宽非户籍社保年限、扩大不限购区域范围，而非全面取消；核心区作为中国楼市“最后堡垒”，其政策调整将优先确保安全[26]