政策总体基调与出台情况 - 2025年三季度中央整体延续“止跌回稳”定调，预计四季度政策将继续围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面落实以巩固市场态势[1] - 2025年以来截至9月27日，全国约200省市（县）出台政策超470条，由于多数城市已放开限制性政策，政策优化频次放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] - 二十届四中全会即将召开，研究“十五五”规划建议，有望为房地产发展锚定方向[1] 中央层面政策导向 - 7月15日中央城市工作会议定调城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，强调以城市更新为抓手[2][7] - 8月29日中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》系统推进“好房子”和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式，满足刚性和多样化改善性住房需求[2] - 8月18日国务院第九次全体会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，多管齐下释放改善性需求[2][11] 城市更新与城中村改造 - 中央层面多次强调稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建[2][7] - 地方层面积极落地城市更新实施文件，如深圳规定城市更新单元配建的出售型保障房可按比例调整为商品房，上海允许部分未竣工项目转换为保障性租赁住房[8] - 多地探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励鼓励产权人参与，如浙江、广州、广东等地出台指导意见明确实施主体、资金筹措和支持政策[8][10] - 多个省市优化“房票”安置政策推进城中村改造，如广州运用专项借款，截至7月末黄埔区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套，完成固定投资266亿元[10] 需求端支持政策 - 中央及监管部门保持宽松政策基调，强调多管齐下释放改善性需求[11] - 优化公积金贷款是重要方向，前三季度各地调整公积金政策约220条，其中三季度出台超60条，政策包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付等，如上海多孩家庭购买绿色建筑住房贷款额度上限可提高至216万元[12] - 购房补贴力度加大且更具针对性，如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳对三孩及以上家庭奖励约10-20万元[13] - 核心城市优化限制性政策，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，放宽五环外或外环外购房限制，上海青浦区通过人才绿色通道放松限购，上海和深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房[13] - 多地创新政策举措，如广西、河南出台“低月供”金融产品延后月供偿还时间，芜湖推出部分产权商品住房以降低购房门槛[14] 供给端优化与库存盘活 - 中央层面强调全面摸清城市资产资源底数，建立规划调整机制，优化产权政策以加快存量资源盘活，并批复10个要素市场化配置综合改革试点，重点提及盘活存量土地[15] - 地方层面控制增量，如成都深化土地供应“三色”管理机制，广西对商业办公用地空置率较高区域严控新增用地供应[16] - 去化库存方面，各地持续落实收回收购存量闲置土地和存量商品房，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中8个“自审自发”试点省市已发行专项债近2000亿元[17][20] - 三季度专项债发行加快，7月以来发行超990亿元用于收购存量土地的专项债，高于上半年约960亿元的总量，陕西披露超230亿元专项债券用于新增土地储备，为非“自审自发”试点地区首例[17] - 在收购存量商品房方面，广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[17] 构建房地产发展新模式与“好房子”建设 - 推进“好房子”建设是加快构建房地产发展新模式的重要方向，中央层面明确要系统推进“好房子”和完整社区建设[26] - 各地持续出台“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则进行规范，如上海发布政策局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则，成都明确阳台等附属空间面积不大于住宅计容建筑面积的30%[26] - 预计更多城市将对“好房子”的计容规则进行规范，稳定建设预期，满足改善性住房需求[26] 四季度政策展望 - 预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给方面落实支持[27] - 激活需求方面，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购，各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度，并加大“房票安置”力度[27] - 优化供给方面，预计将继续落实收购存量闲置土地和商品房的配套政策，非“自审自发”试点省市专项债券有望加快发行落地，各地也将加快推进“好房子”建设[27] - 城市更新相关政策有望加快推进落实，在稳投资、促需求方面发挥综合效应[28]