德商产投服务入股邦泰郫都项目 - 德商产投服务通过其间接全资附属公司绿色置业，与邦泰跃尚共同对项目公司邦泰锦宸进行增资 [3] - 增资方式为平价增资，绿色置业以现金1000万元认缴新增注册资本，交易完成后德商产投服务与邦泰跃尚将各自持有目标公司50%股权 [4] - 在正式增资前，绿色置业已支付2165万元作为合作诚意金，该笔款项被界定为对目标公司的股东借款，专项用于支付土地转让款 [5] - 目标公司完成增资后不会成为德商产投服务的附属公司，其财务业绩不会并入集团综合财务报表，投资将通过权益法核算 [5] - 此次交易标志着德商产投服务首次跨界涉足房地产开发领域 [5] 德商置业的历史与现状 - 德商置业为德商集团旗下主攻房地产开发领域的公司，曾于2020年销售额挤进克而瑞成都房企销售排行榜第六名 [9] - 2021年6月成都首次集中土拍中，德商置业联合其他企业共耗资36.99亿元获得31.10万平米土地储备，拿地面积排名第9 [9] - 后续因所拿地块价全部触顶且含自持租赁住房，资金链条紧张，加之合作单位出现资金链问题，多个项目陷入停摆 [10][11] - 经历重创后，德商置业逐渐脱离重资产开发赛道，切换至轻资产模式运营，如进行项目代建和代理营销 [11] 合作方邦泰集团的潜在风险 - 2024年邦泰成为全国民企拿地第一名，延续年均新增超20宗土地的扩张节奏，但其开发逻辑更多依靠自有资金加极致高周转 [12] - 邦泰频繁出现质押股权融资，部分子公司已被列为被执行人并存在欠税记录，出现现金流吃紧情况 [12] - 邦泰多家项目公司因"未取得施工许可证擅自建设"等问题受到行政处罚，同时涉及大量司法纠纷，多个开发项目存在质量问题引发业主维权 [12] 德商产投服务的财务状况与战略意图 - 2025年上半年德商产投服务收益2.28亿元，同比增长12.3%，但增速较上年同期下降24.2个百分点 [14] - 2025年上半年毛利约4780万元，同比下降23.4%，毛利率为21.0%，较去年同期减少9.7个百分点 [14] - 2025上半年录得纯利1980万元，同比下降16.1%，纯利率由11.6%减少至8.7% [14] - 公司收入高度依赖物业管理服务，占比61.4%，投资及发展板块收入下降32.2% [14] - 增资事项是集团实践"城市资产服务商"战略定位的举措，旨在通过参与房地产开发推动业务与收入多元化，增强上下游业务联动性 [14] - 截至2025年6月30日，德商产投服务现金及现金等价物约为2.12亿元，同期有8350万元的银行借款 [15]