2025年豪宅市场概况 - 2025年上半年全国20个核心城市总价1000万元以上新房成交2.1万套 [3] - 上海贡献了全国1000万以上新房成交量的约34% 超过北京和深圳两座城市之和 [3] - 上海高端住宅市场需求强劲 多个项目开盘即“日光” [3] 大华集团静安年华项目分析 - 大华集团静安年华项目于9月17日取得105套房屋预售证 19日开启认购 认购金145万元 [6] - 项目推出小高层 面积108平方米起 预计均价13万元/平方米 每套总价1400万元起步 [6] - 项目共获得81组意向客户 72组符合购房政策 首开当天去化率不足70% [3][9] - 项目土地成本极高 地块成交总价24.86亿元 溢价率32.3% 楼面价高达9.27万元/平方米 [8] - 业内分析建安成本接近12万元/平方米 项目利润微薄 高层可能微利甚至保本 [8] - 项目面临激烈竞争 同板块竞品中建玖上琅宸一批次均价14.68万元/平方米 首开即售罄 [9] 大华集团公司背景与经营策略 - 大华集团始创于1988年 是上海老牌房企 专注于城市更新和三旧改造 [12] - 公司为民营家族企业 金惠明家族通过6家“华”字系公司合计控制53.17%股权 [14] - 公司曾尝试借壳上市但未成功 未登陆资本市场 [15] - 2021年公司提出力争三年内实现800亿元销售目标 加速土地市场扩张 [15] - 2019年公司在上海拿地金额162亿元 2020年新增土地货值705亿元 2021年新增625亿元 [16] 大华集团财务与运营表现 - 2024年公司营收501.97亿元 同比下滑22.99% 归母净利润6.64亿元 同比暴跌54.69% [4][20] - 2024年末公司总资产1498.07亿元 总负债1053亿元 资产负债率70.29% [22] - 2024年末现金及现金等价物152.31亿元 同比下滑17.65% 速动比率0.46 存在流动性压力 [23] - 2024年经营现金流净额96.18亿元 同比下滑27.58% 筹资现金流净额为-130.83亿元 [24] - 2024年全口径销售额297.7亿元 同比下滑28% 2025年前8月全口径销售额149.2亿元 同比下滑约4% [17] - 公司在上海市场份额下滑 2025年前8月权益销售金额74.92亿元 行业排名第11位 而2018年排名第五 [20] 行业竞争格局 - 房地产行业下行调整 一批千亿房企先后倒下 [4] - 国企越秀 华发及央企中建系等凭借资源优势成为市场“黑马” [4] - 上海房地产市场竞争白热化 项目微利也会被资金挤爆 产品非常“卷” [19]