美联储降息对REITs的积极影响 - 美联储降息为房地产投资信托（REITs）提供上涨动力，因借贷成本下降且其丰厚股息在债券收益率缩小时更具吸引力 [2] - REITs作为“债券替代品”，其走势与债券同向、与利率反向，历史表明一旦债券市场调整，REITs就会上涨 [3] - 当前可锁定来自REITs的6%至13.3%的股息收益率，预计将随货币政策转向而攀升 [2][3] Healthpeak Properties (DOC) 分析 - 公司拥有702处物业，涵盖门诊医疗、实验室和老年住房，但实验室业务疲软拖累了2025年业绩 [4] - 自8月疲软就业报告预示9月降息以来，公司股价已开始反弹 [4] - 股息收益率为6.5% [4] Broadstone Net Lease (BNL) 分析 - 公司专注于单租户商业地产，拥有766处物业，出租给205个租户，涉及超50个行业 [4] - 投资组合转型显著，工业地产占年化基本租金（ABR）约60%，零售地产超30%，医疗地产占比从2024年的约20%降至不足4% [5] - 采用净租赁模式，租户承担税费、保险和维护成本，租约内含2%的租金递增条款，提供稳定现金流 [6] - 预计全年调整后运营资金（AFFO）为每股1.48至1.50美元，当前股息支付为每股1.16美元，具备提高股息的空间 [7] - 股息收益率为6.3% [4] Global Net Lease (GNL) 分析 - 公司为商业净租赁运营商，拥有911处物业，遍布10个国家，北美业务占直线租金的70% [8] - 平均剩余租约期限略超6年，88%的租约包含租金递增条款 [8] - 近期完成18亿美元多租户零售组合出售，提升整体入驻率和年化净营业收入（NOI）利润率，并在约一年内削减20亿美元净债务 [9] - 标普全球将其公司信用评级从BB上调至BB+，无担保票据发行评级从BB+上调至投资级BBB- [9] - 股息收益率为9.4% [7] Armada Hoffler Properties (AHH) 与 Brandywine Realty Trust (BDN) 分析 - 两家混合型REITs正受益于利率下降和重返办公室政策的双重利好，但今年均削减了股息 [10] - Armada Hoffler（AHH）在2025年初发布疲软业绩指引并快速削减股息，预计运营资金（FFO）将显著下降，但最近一季同店现金NOI增长略有改善 [10] - Brandywine（BDN）业务严重偏向办公空间，其63处物业（约1180万平方英尺可出租面积）中，办公空间占比近90%（56处物业，约1040万平方英尺） [11] - 合资项目是Brandywine近期的弱点，导致FFO预估被大幅下调，但未来几个季度可能进行资本重组，且公司与英伟达达成近10万平方英尺的大型租约 [12] - Brandywine上半年股息支付占FFO的107%，全年FFO预计仅能勉强覆盖股息，存在流动性风险 [13] - 两家公司的股息收益率分别为AHH 7.7%，BDN 13.3% [10]