市场整体表现 - 北京二手房市场在“金九”期间出现结构性回暖，网签量实现同比和环比双增长 [1] - 截至9月28日，北京二手房网签量达14153套，较8月同期增长16.83% [3] - 2025年“金九”期间网签量已超过2024年9月全月的13274套，同比增长6.62% [3] - 二手房网签量已连续2个月实现环比上涨，8月全月网签量为13331套，环比上涨4.28% [3] 政策影响分析 - 北京“8·8”楼市新政为有置业需求的购房者提供了入市通道，打破五环内改善型群体向五环外置换的阻碍 [1] - 五环外购房套数限制放开后，刚需和初次改善需求明显释放，政策对市场需求的激活效果初步显现 [6][7] - 政策调整后，若购房者资格从二套调整为首套，以一套总价400万元房源为例，首付款最高可减少60万元 [8] 区域市场分化 - 五环内核心城区房源咨询量和带看量显著上升，需求端活跃度增强 [1] - 五环外区域受益于楼市新政，前期积压的观望客群逐步转化为实际成交，近郊承接的外溢需求明显升温 [1] - 大兴高米店南片区中介8月咨询量从7月的400余个增至503个，增幅达20% [6] 需求端特征 - 改善型需求释放是推动交易量增长的关键因素，购房者资金充裕且倾向于选择可直接入住的优质二手房 [1][6] - “金九”成为有子女入学需求家庭的理想置业窗口期，因房源供应充足且价格整体保持平稳 [12] - 东城和平里片区中介9月带看量日均可达10余组，较8月增长10%，反映购房者从线上咨询转向线下看房 [10][11] 市场预期与趋势 - 业内人士认为二手房市场已进入复苏通道，整体价格正逐步向真实价值回归 [3][12] - 部分老旧小户型房源房价进入相对筑底的理性区间，市场热度呈现温和回升态势 [12] - 房源若能回归合理价格或凭借品质地段形成竞争力，将推动单笔交易达成，形成助推行情向好的正向循环 [13]