产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市，成为我国第75单公募REITs，也是首单由外资机构（凯德投资）发起的消费REITs [1] - 该产品的上市标志着中国公募REITs市场国际化与多元化的关键一步，是中新两国资本市场深化合作的标志性事件 [1][5] - 基金发售获得市场热烈追捧，比例配售前认购资金累计达3091.7亿元，为拟募集规模的135.2倍，公众投资者有效认购倍数超535.2倍 [10] 发行方背景与战略布局 - 发起方凯德投资是总部位于新加坡、立足亚洲的全球领先不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人 [1][3] - 凯德投资持有8只不动产投资信托基金和商业信托的股份，旗下5只新加坡REITs约占新加坡所有REITs市值的三分之一 [3] - 通过本次发行，凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局，形成“募投管退”的良性循环 [6] 底层资产与产品优势 - 华夏凯德商业REIT首次发行纳入两处底层资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭，总建筑面积达168,405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96% [7] - 底层资产组合聚焦广州、长沙等高能级大众消费市场，涵盖成熟运营的社区型购物中心与具备增长潜力的区域型购物中心，兼具稳定性与成长性 [7] - 凯德广场·雨花亭原为在新交所上市的凯德中国信托（CLCT）资产，2025年从CLCT剥离并纳入本REIT，实现了从新加坡公募REITs到中国公募REITs的跨境资产退出 [2] 行业影响与发展前景 - 消费基础设施REITs成为2025年表现最耀眼的板块，上半年实现了35%的综合收益率 [6] - 中国消费REITs凭借“现金流稳定、与消费趋势强绑定”的特点，在消费升级与资本市场改革双重驱动下，迎来黄金发展期 [11] - 引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，将加速国内REITs从“融资工具”向“资产管理平台”转型 [5][6] - 凯德投资在中国18个城市管理着40多个优质零售物业，资产规模超800亿元人民币，为华夏凯德商业REIT未来扩募提供了丰富优质的资产储备 [10]