酒店资产拍卖市场概况 - 截至2025年8月底，中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目共有442个，但成功交易的仅27个，成交率极低[2] - 仅7月和8月两个月，千万元以上酒店拍卖项目就达163个，成功交易10个[2] - 超90%的千万元以上酒店资产挂牌但难以卖出，流拍已成为常态[5][11] 酒店资产估值与成交特征 - 酒店资产正从“地产估值”向“现金流估值”切换，处于下行通道，导致“经营回暖”不敌“估值回调”[4] - 成功拍出的27个项目普遍经历连续降价，如重庆悦榕庄酒店第10次拍卖成交价仅相当于首次起拍价7.0048亿元的约11.7%[13][15] - 南宁广西富满地大酒店流拍30次后成交价约1.28亿元，较首次上架价格狂降3.34亿元，相当于打三折[17] - 上海银湖酒店第四次流拍起拍价已降至约8.93亿元，相当于首次起拍价14.27亿元的约六二折[5][8] 酒店流拍与交易障碍原因 - 近年新开业酒店数量多，老旧酒店在硬件、体验、品牌力上处下风，改造费用动辄上亿元[11] - 多数被拍酒店为地产母公司“断臂求生”产物，附带抵押查封、二期烂尾、违章建筑等隐性负债[11] - 法拍要求一次性付款或高首付，在信贷收紧、利率高企环境下，中小投资者被挡在门外[12] - 未能成功交易的酒店资产均存在欠银行贷款、物业租赁纠纷或司法问题等[11] 酒店行业经营与竞争格局 - 2025年上半年全国出游人次达32.85亿，同比增长20.6%，出游总花费3.15万亿元，同比增长15.2%[18] - 二季度全国住宿和餐饮业GDP同比增长5.2%，但消费者更理性，对高星酒店溢价不再盲从[18] - 国际老牌酒店集团和本土新兴品牌都在快速扩张，如首旅酒店上半年新开店664家，华住集团在营酒店总数达12137家，同比增长18%[18] - 连锁酒店通过加盟、托管快速扩张，把经营风险转嫁给单体业主，出现“连锁赚钱、业主甩卖”现象[21] 主要酒店集团财务表现 - 2025年上半年实现“增收又增利”的国内酒店集团仅4家：华住集团、亚朵集团、华大酒店和万达酒店发展[20] - 华住集团营收118.2亿元，净利润24.38亿元，净利润同比增长41.25%[20] - 亚朵集团营收43.74亿元，同比增长33.96%，净利润6.67亿元，同比增长18.92%[20] - 锦江酒店营收65.26亿元，同比下降5.31%，净利润3.71亿元，同比下降56.27%[20]