酒店资产拍卖市场概况 - 截至今年8月底，中国酒店市场拍卖价格在千万元以上的酒店项目共有422个，但成功交易的只有27个，成交率极低[1] - 仅7月和8月两个月，拍卖价格在千万元以上的酒店项目就有163个，成功交易10个[1][8] - 超90%的千万元以上酒店资产挂牌但难以售出[8] 酒店资产估值与交易困境 - 酒店资产正处在从‘地产估值’向‘现金流估值’切换的下行通道，重资产玩家被迫去杠杆[3] - 旅游复苏带来的现金流改善，不足以覆盖老资产的高额折旧和财务成本，导致“经营回暖”不敌“估值回调”[3] - 法拍往往要求一次性付款或高首付，在信贷收紧、利率高企环境下，中小投资者被挡在门外[10] - 多数被拍酒店为地产母公司“断臂求生”产物，附带抵押查封、二期烂尾、违章建筑等隐性负债，导致交易门槛与后续投入过高[9] 典型流拍与降价成交案例 - 上海松江区银湖酒店第四次流拍，起拍价已从首次的14.27亿元降至8.93亿元，相当于打了六二折，但仍因无人出价流拍[4][6] - 重庆悦榕庄酒店历经10次拍卖后成交，成交价8181万元仅相当于首次起拍价7.0048亿元的约11.7%[13][15] - 南宁广西富满地大酒店流拍30次后成交，成交价约1.28亿元，相较第一次上架时狂降3.34亿元，相当于打了三折[15] 酒店行业经营与竞争格局 - 2025年上半年全国出游人次达32.85亿，同比增长20.6%，出游总花费3.15万亿元，同比增长15.2%[17] - 消费者更理性，对高星酒店溢价不再盲从，转而选择中端酒店、民宿或短租房[17] - 连锁酒店集团加速扩张，首旅酒店上半年新开店664家，华住集团在营酒店总数达12137家，同比增长18%[17] - 亚朵集团在营酒店数1824家，同比增长29.2%[18] - 实现“增收又增利”的国内酒店集团仅4家，包括华住集团、亚朵集团、华大酒店和万达酒店发展[19] 酒店投资逻辑转变 - 过去投资人看重不动产保值和稳定现金流，但今年二三线城市酒店物业价格同比下跌，“不动产保值”属性失效[20] - 连锁酒店核心盈利点是品牌、会员系统和管理输出，通过加盟、托管快速扩张，把经营风险转嫁给单体业主[20] - 出现“连锁赚钱、业主甩卖”的镜像，旅游热不等于重资产热[20]